Las reformas oficinas Madrid se planifican muy distinto a una vivienda. Hablamos de plazos comprimidos, certificaciones técnicas, normativa de actividad y, sobre todo, decisiones que afectan al trabajo diario de 5, 50 o 500 personas. Esta guía recoge los precios reales €/m² por tipología, los plazos honestos y todo lo que un director de oficina (o un CFO) necesita para cerrar un presupuesto sin sobresaltos.
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Tabla de contenidos
- Qué define el precio de una reforma de oficinas
- Precios €/m² por tipología y tamaño
- Partidas incluidas en un precio cerrado serio
- Plazos honestos y certificaciones técnicas
- Cómo reformar sin parar la actividad
- Preguntas frecuentes
Qué define el precio de una reforma de oficinas
Cinco factores explican casi todo el rango de precios que vas a recibir:
- Alcance: cosmética (pintura + suelo + mobiliario), funcional (cambia distribución), o integral llave en mano (incluye instalaciones, certificaciones, mobiliario).
- Calidad de acabados: del estándar al premium hay un factor 2-3x en partidas como pavimento, mobiliario, iluminación, climatización.
- Instalaciones técnicas: climatización por zonas con sensores, iluminación regulable circadiana, cableado estructurado, domótica — cada capa suma 10-25 %.
- Localización y logística: distritos centrales (Salamanca, Centro, Chamberí) tienen restricciones de acceso, contenedores con permiso especial y carga/descarga limitada que encarecen un 8-15 %.
- Certificación opcional: LEED, BREEAM, WELL — añaden 8-15 % al proyecto pero permiten acceso a financiación verde y mejor percepción de marca.
Precios €/m² por tipología y tamaño
Datos reales 2026 de proyectos ejecutados en Madrid:
| Tipología | Precio €/m² | 200 m² | 500 m² | 1000 m² |
|---|---|---|---|---|
| Cosmética | 200 – 350 | 40.000 – 70.000 € | 100.000 – 175.000 € | 200.000 – 350.000 € |
| Funcional (cambio distribución) | 600 – 900 | 120.000 – 180.000 € | 300.000 – 450.000 € | 600.000 – 900.000 € |
| **Integral llave en mano** | **900 – 1.500** | **180.000 – 300.000 €** | **450.000 – 750.000 €** | **900.000 – 1.500.000 €** |
| Premium / corporate HQ | 1.500 – 2.500+ | 300.000 € + | 750.000 € + | 1.500.000 € + |
Estos precios incluyen proyecto, ejecución, dirección técnica, certificados y limpieza fin de obra. No incluyen mobiliario suelto premium, mamparas acústicas de alta gama, AV avanzado ni domótica corporativa salvo que se acuerden aparte.
Partidas incluidas en un precio cerrado serio
Un presupuesto serio para una reforma de oficinas en Madrid desglosa estas partidas. Si en el presupuesto que recibes falta alguna, no es un precio cerrado — es un punto de partida que crecerá durante la obra.
- Proyecto técnico y dirección de obra: arquitecto + project manager.
- Gestión de licencias: declaración responsable, licencia de obras menores con proyecto, licencia de actividad si aplica.
- Demolición y retirada de escombros.
- Albañilería: tabiquería nueva, falsos techos, tabiquería técnica.
- Fontanería y saneamiento: cocinas, office, baños.
- Electricidad: cuadro general nuevo, cableado, tomas, iluminación.
- Climatización: equipos, conductos, sensores, regulación por zonas.
- Cableado estructurado: datos, voz, fibra.
- Carpinterías interiores: puertas, mamparas, frentes de armarios.
- Pavimentos: suelo técnico, parquet, gres, alfombras técnicas.
- Alicatados y revestimientos: zonas húmedas y feature walls.
- Sanitarios y grifería.
- Pintura y acabados.
- Mobiliario fijo (que se entrega integrado): cocina, recepción, almacenamiento técnico.
- Iluminación arquitectónica instalada.
- Acústica: paneles, alfombras técnicas, falsos techos con propiedades acústicas.
- Señalética y branding interno (si lo incluyes).
- Certificados finales: boletín eléctrico, fontanería, certificación de obra.
- Limpieza fin de obra y entrega.
Si quieres entender mejor cómo se estructura una reforma B2B serie, también te interesa nuestra guía sobre reformas de oficinas en Madrid.
Plazos honestos y certificaciones técnicas
Tiempos reales que manejamos en tucasa para oficinas:
| Tipo | Anteproyecto | Licencia | Obra | Total |
|---|---|---|---|---|
| Cosmética 200 m² | 1 semana | 1-2 sem | 2-3 sem | 4-6 sem |
| Funcional 300 m² | 2 sem | 4-8 sem | 5-8 sem | 11-18 sem |
| **Integral 500 m²** | 2-3 sem | 6-10 sem | 8-12 sem | **16-25 sem** |
| Premium 1000 m² | 3-4 sem | 8-12 sem | 12-16 sem | 23-32 sem |
Cumplimiento normativo obligatorio en todas las reformas de oficinas:
- Código Técnico de la Edificación (CTE): accesibilidad (DB-SUA), eficiencia energética (DB-HE), evacuación.
- Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión (REBT): instalación, cuadros, protecciones, boletín.
- Protección contra incendios: extintores, BIE, señalización, puertas RF según uso.
- Aforo y evacuación: cálculo de ocupación, rutas de evacuación, iluminación de emergencia.
Tu empresa de reformas debería entregarte todos los certificados firmados antes de las llaves.
Cómo reformar sin parar la actividad
La pregunta más recurrente B2B: «¿podéis reformar sin que paremos la operación?». La respuesta corta es sí. La larga:
- Sectorización en 3-4 fases por zonas, con cerramientos provisionales acústicos y de polvo.
- Trabajos ruidosos en horario nocturno o fin de semana (demolición, taladros, instalaciones eléctricas).
- Plan de comunicación interno con tu equipo: cada zona tiene fecha conocida con 2 semanas de antelación.
- Limpieza diaria al cierre para que la oficina vuelva a estar operativa cada mañana.
- Plan de mobiliario temporal para fases críticas (hot desking o coworking puntual si conviene).
En tucasa hemos ejecutado proyectos llave en mano sin que el cliente perdiera una sola jornada laboral.
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta reformar una oficina de 300 m² en Madrid?
Una reforma funcional se mueve entre 180.000 y 270.000 €. Una integral llave en mano entre 270.000 y 450.000 €. Una premium corporate HQ desde 450.000 € en adelante.
¿Cuánto tarda una reforma integral de 500 m² sin parar la actividad?
Con sectorización en 4 fases, 14-18 semanas desde firma de contrato hasta entrega final. Sin sectorización, 10-14 semanas pero con la oficina cerrada.
¿Quién gestiona las licencias y certificaciones?
Tu empresa de reformas. tucasa gestiona el 100 % del proceso técnico-administrativo incluido en el precio cerrado: licencias, certificados, inspecciones.
¿El IVA de una reforma de oficina es del 10 % o del 21 %?
En oficinas (uso no residencial) el IVA aplicable es del 21 %, deducible para la empresa según su régimen fiscal.
¿Podéis certificar la oficina como sostenible (LEED, BREEAM, WELL)?
Sí. tucasa diseña con criterios de certificación si se solicita desde anteproyecto. Recomendado para corporates y HQ que reciben clientes.
Reformar tu oficina en Madrid es definir cómo trabaja tu equipo los próximos 10 años
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Equipo tucasa. Arquitectos, project managers y jefes de obra especializados en reformas corporativas en Madrid.
