Transformar una vivienda es una decisión importante. Antes de picar un tabique, antes de firmar un contrato de obra, hay preguntas que conviene resolver: qué se puede tocar del piso, cuánto tarda la licencia, qué materiales aguantan de verdad veinte años, y cuánto va a costar sin partidas ocultas. Esta guía recorre una reforma integral en Madrid paso a paso, con las cifras, los plazos y las decisiones técnicas que marcan el resultado. Y cuando la obra termina, el trabajo continúa: así planteamos el mantenimiento post-reforma en Madrid.
💡 Si estás valorando una reforma integral en Madrid y quieres una primera visita técnica sin compromiso, escríbenos aquí y coordinamos día para pasar por tu vivienda.
Una reforma integral toca la vivienda completa: distribución, instalaciones, revestimientos, carpinterías y a veces envolvente térmica. Se pican los suelos, se sustituyen todas las redes de fontanería y saneamiento, se renueva la instalación eléctrica de acuerdo con el REBT vigente, se sustituyen carpinterías interiores y, si la comunidad lo permite, también las exteriores. En cambio, una reforma parcial actúa sobre estancias concretas (un baño, una cocina) sin abrir el resto.
Recomendamos plantear reforma integral cuando la instalación eléctrica tiene más de treinta años y sigue en dos hilos, cuando las bajantes son de fibrocemento u hormigón sin sifonar y filtran, cuando el saneamiento de plomo no cumple la normativa vigente, o cuando la distribución no responde a cómo se vive hoy. Reforma parcial cuando el chasis (redes generales, ventanas, distribución) todavía tiene recorrido y solo hay que actualizar cocina o baño. Puedes ver ejemplos y horquillas por tipología en nuestra guía de reformas de viviendas en Madrid.
Una reforma no empieza con una obra. Empieza por preguntas. En la primera visita técnica escuchamos qué quiere conseguir el propietario, reconocemos la vivienda, detectamos condicionantes (muros de carga, patinillos con bajantes generales, altura libre real, orientación) y tomamos medidas iniciales. Con eso preparamos una propuesta de alcance y una horquilla de coste.
La fase de proyecto convierte la idea en documentación técnica: planos de estado actual, propuesta, instalaciones, memoria de calidades y planificación. Suele durar entre cuatro y ocho semanas según complejidad. Después llega la licencia (más abajo detallamos qué tipo aplica en Madrid) y con el permiso concedido arranca la ejecución. En obra pasan por la vivienda entre ocho y catorce industriales distintos, en un orden que no admite improvisación. La entrega incluye pruebas de estanqueidad, certificado eléctrico, boletín de gas y trazabilidad documental completa para el propietario.
En el Ayuntamiento de Madrid las obras se clasifican en tres tramos. La comunicación previa aplica a intervenciones que no tocan distribución, estructura ni fachada: cambio de acabados, sustitución de sanitarios, pintura. Se tramita casi al instante en la sede electrónica del Ayuntamiento y permite empezar en cuestión de días.
La licencia básica (declaración responsable) cubre cambios de distribución sin afectar a estructura ni a elementos comunes: reubicación de tabiques de yeso laminado, redistribución de cocina y baños, cambio de instalaciones. Requiere proyecto firmado por técnico competente y suele resolverse en cuatro a ocho semanas. La licencia mayor aparece cuando hay afección estructural (apertura o modificación de muros de carga, forjados), cambio de uso o intervención en fachada. Los plazos pueden alcanzar los cuatro a seis meses en distritos con mucha carga administrativa. Toda la clasificación y los formularios están accesibles en la sede del Ayuntamiento de Madrid.
Las cifras que compartimos parten de decenas de obras cerradas dentro de la M-30 y su corona metropolitana. Son horquillas honestas, no precios de reclamo. En una reforma integral con acabados de gama media alta, el rango realista en 2026 se mueve entre 900 y 1.400 €/m². Acabado alto (carpintería a medida, mármol natural, suelo radiante, aerotermia, domótica básica) se sitúa entre 1.400 y 2.000 €/m². Rehabilitación de finca antigua en Salamanca o Chamberí con patrimonio a restaurar puede superar los 2.200 €/m².
| Nivel | Rango €/m² | Ejemplo de acabado |
|---|---|---|
| Media | 900 – 1.100 | Porcelánico rectificado, lacado blanco, Silestone |
| Media alta | 1.100 – 1.400 | Roble multicapa Panaget, aerotermia, Cortizo Cor 70 |
| Alta | 1.400 – 2.000 | Suelo radiante, KNX, mármol Calacatta Oro |
| Rehabilitación patrimonial | 1.800 – 2.400 | Restauración de moldura, hidráulico original, Cor Vision |
En nuestra página de presupuesto de reforma en Madrid detallamos las partidas capítulo a capítulo. Sin partidas ocultas, sin sorpresas de coste: presupuestar sin improvisación es uno de nuestros compromisos operativos.
Después de veinte años de obra vemos qué envejece con dignidad y qué se cae solo. En pavimento, un porcelánico rectificado de 60×120 con espesor de 10 mm aguanta pisadas de familia y silla de ruedas sin descascarillar. Un suelo laminado AC5 dura ocho o diez años en zonas comunes; un roble multicapa Panaget Zenitude bien acuchillado dura más de veinticinco. Ojo con las tarimas vinílicas de 4 mm de las cadenas de gran superficie: rinden dos años y se deforman con el suelo radiante mal ajustado.
En cocina, Silestone y Dekton envejecen mejor que cuarzos de origen dudoso. Los frentes lacados sin poro necesitan pintura horneada a 60 °C, no lacado al agua. En sanitarios, cerámica de Duravit o Roca gama alta frente a marcas OEM cuyas descargas fallan a los tres años. En carpintería exterior, Cortizo Cor 70 Industrial o Technal Soleal con rotura de puente térmico y triple sellado son estándar en obras nuestras. En redes, tubo multicapa Uponor o Rehau frente a polietileno reticulado sin barrera de oxígeno. La rehabilitación de casas antiguas exige aún más cuidado con la selección: los materiales tienen que dialogar con la envolvente original.
Una obra de piso de noventa metros mueve, de media, catorce oficios distintos: albañil de derribo, montador de tabiquería seca, fontanero, electricista, calefactor, ventilación, alicatador, solador, pintor, carpintero de puertas, cocinista, aluminiero, cristalero, oficial de acabados. Si el electricista entra antes de que el fontanero termine sus rozas, hay que volver a picar. Si el suelo radiante se instala antes de la nivelación del recrecido, se rompen los circuitos con la maza.
Por eso el project manager del estudio hace planificación semanal con diagrama Gantt: cada gremio tiene ventana de entrada, ventana de salida y responsable de recepcionar su trabajo. No trabajamos con equipos improvisados. La coordinación es lo que separa dieciséis semanas reales de ocho meses de retraso encadenado. Puedes ver cómo trabajamos en el listado de empresas de reformas integrales con comparativa objetiva.
Una reforma integral bien planteada suele subir dos letras el certificado energético: de E a C en un piso años sesenta con carpintería vieja y caldera de gas. Las palancas que más pesan son la envolvente (carpintería con rotura de puente térmico y vidrio bajo emisivo 4+16+4), la sustitución de caldera por aerotermia Daikin Altherma 3 o Panasonic Aquarea, y la incorporación de recuperador de calor tipo Zehnder ComfoAir si el patinillo lo permite.
Para acreditar el salto se emite nuevo certificado según el Código Técnico de la Edificación (DB-HE Ahorro de Energía). La Comunidad de Madrid y el IDAE mantienen ayudas del programa PREE 5000 y del Plan MOVES para reformas con criterios de eficiencia. Verificamos siempre los requisitos vigentes antes de comprometer materiales.
La Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación establece tres tramos de responsabilidad. Un año por defectos de terminación o acabado (imputable al constructor). Tres años por defectos de habitabilidad (impermeabilización, aislamiento acústico, ventilación). Diez años por daños que afecten a elementos estructurales (cimentación, muros de carga, vigas, forjados).
En una reforma integral con proyecto visado, el arquitecto responde de la definición técnica y el constructor de la ejecución. Cuando trabajamos como estudio de arquitectura, interiorismo y reformas integrales asumimos ambos frentes: proyecto y obra bajo un único contrato, con seguro de responsabilidad civil por daños a terceros y trazabilidad documental completa. Esto no es un extra: es el estándar que hace exigible la garantía decenal.
Trabajamos con nueve pasos que llevamos años depurando. Escuchamos qué quiere conseguir el propietario antes de proponer nada. Analizamos la vivienda con visita técnica, medición y fotos. Definimos necesidades y alcance por escrito. Proponemos solución con planos y referencias. Presupuestamos por partidas cerradas. Diseñamos y planificamos con calendario Gantt. Ejecutamos con project manager dedicado. Entregamos con pruebas técnicas documentadas. Acompañamos después de la entrega durante el periodo de garantía.
El equipo lo forman cinco roles con función clara: el comercial que hace el contacto inicial y la propuesta, el equipo de diseño que define materiales y documentación técnica, el project manager que coordina la ejecución, administración que gestiona contrato y pagos, y la dirección que supervisa proceso y calidad. Los pagos se estructuran así: 20 % de anticipo del proyecto antes de obra, 35 % al inicio de la ejecución, 35 % vinculado a avance objetivo y 10 % en la entrega. Sin sorpresas.
Con proyecto cerrado y licencia concedida, la ejecución se mueve entre catorce y veinte semanas según acabados. Sumando fase de diseño y tramitación, el total desde primer contacto hasta entrega de llaves suele estar entre cuatro y seis meses. Planificar antes de ejecutar acorta el plazo real más que meter dobles turnos.
No lo recomendamos. Hay tres semanas críticas en las que la vivienda no tiene agua ni electricidad estable, y el polvo del picado penetra en textiles y muebles. Para la mayoría de clientes es más rentable alquilar durante la obra que asumir la merma en calidad de vida.
Si hay cambio de distribución que afecte a instalaciones o elementos comunes, sí. La declaración responsable ante el Ayuntamiento exige proyecto técnico firmado por profesional competente. Contar con un arquitecto de reforma integral desde el primer día evita rehacer decisiones cuando la obra ya está abierta.
Sí. Ofrecemos financiación hasta veinticuatro meses sin comisiones ocultas a través de entidades financieras colaboradoras. El cliente decide en la fase de presupuesto si prefiere pago fraccionado según nuestro calendario 20/35/35/10 o financiación externa.
Antes de comprometer el presupuesto hacemos catas en tabiques dudosos y verificamos el estado real del forjado. Si aparece un imprevisto (vigueta de madera dañada, bajante general en mal estado), se documenta con parte, se cuantifica y se aprueba con el propietario antes de continuar. Nunca se ejecuta trabajo no autorizado.
Entre el 8 % y el 12 % del PEM (presupuesto de ejecución material), según complejidad y necesidad de dirección facultativa. En el contrato de reforma integral el proyecto y la dirección de obra van incluidos: un solo equipo, un solo contrato, una sola responsabilidad.
Si buscas que un mismo equipo diseñe, planifique y ejecute la obra, con acompañamiento y garantía única, la Reforma integral es el servicio: un solo contrato, un solo interlocutor, responsabilidad completa desde el primer plano hasta la entrega de llaves. Encaja cuando quieres delegar la coordinación y valorar el resultado sin gestionar catorce oficios en paralelo.
Si prefieres primero definir la vivienda y luego llevar la obra con tu propio equipo, existe el Proyecto de interiorismo: solo diseño, planos y materiales, sin ejecución. Es la opción para quien quiere comparar presupuestos de industriales con un proyecto independiente y transparente que fija las decisiones antes de tocar un ladrillo.
No se trata solo de transformar una vivienda. Se trata de crear un lugar que funcione para ti, refleje tu forma de vivir, aproveche mejor el espacio, sea sostenible, pueda cambiar contigo y te haga sentir en casa.
⚡ ¿Preparado para plantear tu reforma integral en Madrid con criterio? Reserva tu primera visita técnica y salimos con un alcance claro y una horquilla real de coste.
Equipo tucasa. La tranquilidad también forma parte del servicio. Puedes ver nuestro día a día en obra en Instagram @tucasaestudio_.
