Tienes un piso en Almagro, esa manzana señorial entre Génova y Zurbano donde las fincas nacieron para la aristocracia madrileña del último tercio del XIX, y ahora quieres reformarlo. No hablamos de un bloque de los setenta: hablamos de forjados de vigueta metálica y bovedilla cerámica, escaleras nobles con barandilla de fundición, alturas de 3,80 a 4,20 metros y, en muchos casos, un patio de manzana catalogado al que ningún interiorismo puede llegar sin dialogar con Patrimonio.
Este artículo recorre lo que de verdad cambia cuando entras a intervenir una finca señorial en Almagro: qué se puede tocar, qué no, cómo se recupera un portal, qué se hace con las chimeneas de mármol de época y cuánto cuesta ordenar 200 metros cuadrados sin perder ni la escala ni el alma del edificio.
💡 Antes de mover un tabique en Almagro conviene entender el edificio. Podemos acercarnos a tu vivienda, tomar medidas iniciales y explicarte qué margen real hay. Pide primera visita con tucasa.
Almagro es un barrio dentro del distrito de Chamberí, delimitado a grandes rasgos por Génova, Zurbano, Eloy Gonzalo y Almagro-Fernando el Santo. Se levantó como ensanche residencial de la aristocracia y la alta burguesía madrileña a partir de 1860, cuando la ciudad rompió la muralla y trazó calles anchas al norte de Recoletos. Eso deja una densidad de fincas señoriales que no encontrarás ni en Trafalgar ni en Ríos Rosas: escaleras principales de mármol y fundición, ascensores originales con cabina de nogal, y una relación con el Distrito de Chamberí y con Patrimonio Municipal que condiciona buena parte de las decisiones.
Cuando hacemos reformas de casas en Madrid en Almagro, la primera visita ya viene con esa hipótesis: es probable que haya elementos catalogados dentro del inmueble o en su envolvente. No es una traba, es un dato de partida.
La tipología dominante en Almagro es la finca de vivienda por planta con dos alturas de piso principal separadas del resto por altura de forjado. La distribución original respondía a una lógica muy clara: fachada noble a la calle con sala, gabinete y despacho, patio interior con dormitorios de servicio y cocina, y galería acristalada haciendo de bisagra entre ambos mundos. Superficies de 180 a 260 metros cuadrados útiles, con dobles crujías de 4,50 metros y muros de fábrica de ladrillo macizo de 60 a 80 centímetros en fachada.
Reformar hoy una vivienda así implica decidir hasta qué punto respetas la enfilada de estancias originales o abres. Nosotros defendemos abrir con criterio, no por moda: quitar un tabique de servicio para ganar una cocina de 24 metros conectada con la galería tiene sentido; borrar la sala noble para convertirla en salón-cocina abierto en fachada, muchas veces no. La rehabilitación de casas antiguas en Madrid pide leer primero el edificio y luego dibujar.
Buena parte de las manzanas de Almagro tienen su patio interior catalogado o incluido en el Catálogo de Bienes Protegidos del Ayuntamiento de Madrid. Eso significa que la fachada al patio no se puede cerrar, que los balcones interiores conservan geometría original y que cualquier sustitución de carpintería requiere igualar el despiece de la existente. Sí se puede: sustituir vidrio simple por unidad de vidrio aislante de 4/16/4 conservando la carpintería, ganar aislamiento por trasdosado interior con lana mineral de 60 mm y placa PYL, y ordenar instalaciones por falso techo interior sin tocar el paño exterior.
Antes de proyectar pedimos ficha del inmueble al Catastro por sedecatastro.gob.es y comprobamos nivel de protección en la Sede Electrónica del Ayuntamiento. Con eso ya sabemos si vamos por procedimiento comunicado o si hará falta licencia de obras con proyecto visado. Es parte del trabajo de un arquitecto de reforma integral y no debería tocar el bolsillo del cliente hasta tener claro el escenario.
El portal en Almagro es una pieza en sí misma: bóveda tabicada, zócalos de mármol de Macael o Carrara, estucos a la cal en tono marfil rosado y escalera con peldaños de mármol de una sola pieza y barandilla de fundición con motivos florales. Recuperarlo pide manos de restaurador, no de albañil generalista. Nosotros trabajamos con dos restauradoras específicas para estucos históricos y con un taller de fundición en San Fernando de Henares para reponer piezas de barandilla que hayan desaparecido, con moldes de silicona sobre las originales conservadas.
El coste medio de restaurar portal y escalera en una finca de tres alturas ronda los 45.000 a 90.000 euros en 2026, dependiendo del alcance. No es una partida de vivienda: es cargo de comunidad. Aun así, saber leerlo condiciona el vestíbulo de tu piso, que suele arrancar con la misma paleta y el mismo lenguaje.
Trabajar con alturas de 3,80 a 4,20 metros libera decisiones que en un edificio de 2,50 son imposibles: cortineros embebidos en cielo raso, bandas de luz indirecta LED lineales con CRI >90 y temperatura 2700 K sobre gola perimetral, cornisas de escayola reproducidas por vaciado, y falsos techos parciales que ordenan instalaciones sin robar la sensación de amplitud. Nosotros bajamos falso techo solo en la banda técnica (baños, vestidor, paso de aire acondicionado por conductos ocultos) y dejamos vista la altura original en el salón, comedor y dormitorio principal.
La climatización en estas alturas la resolvemos con aerotermia reversible Daikin Altherma o Bosch Compress y conductos rectangulares 200×100 pasando por el gancho de fachada al patio. Cuando el edificio no admite unidad exterior compartida, buscamos ubicación de patinillo interior con silenciador tipo Sonoflex.
En la mayoría de fincas señoriales de Almagro sobreviven dos o tres chimeneas de mármol Carrara, Marquina o Rojo Alicante, muchas veces con volutas talladas y campana de hierro forjado. La tentación de arrancarlas para modernizar rara vez tiene sentido: el valor de mercado del inmueble baja y la partida de repuesto no es asumible. Nosotros restauramos con marmolista especializado en Vallecas, sellado con silicato transparente y limpieza mecánica con papel japonés y microabrasivo cuando la pieza tiene pátina fina.
Si la chimenea es funcional, la revisamos según el Documento Básico HS del Código Técnico de la Edificación: conducto shunt, cámara de expansión y ventilación. Si el shunt no cumple, la convertimos en decorativa con inserto eléctrico Modus Fireplaces o similar.
Las puertas originales en Almagro son de doble hoja, 2,60 a 2,90 metros de altura, con paneles resaltados y molduras talladas. Restaurar cuesta menos de lo que muchos suponen: decapado con AlkaGel, sellado con goma laca en tono nogal, y sustitución solo de pomos, cerraduras y bisagras por otras de latón envejecido. Cuando hay que reponer, encargamos réplica a taller de ebanistería en Vallecas con panel de tablero contrachapado de haya alistonado y moldura tallada a máquina copiadora.
Las molduras de escayola en techo (aparadas, corridas o con florones) se reproducen por vaciado en silicona sobre las originales o se compran a fábrica histórica en Torrejón de Ardoz. Coste orientativo: 45 a 75 euros por metro lineal de moldura reproducida y colocada.
Una reforma integral de vivienda señorial en Almagro con restauración de elementos originales se mueve, en 2026, entre 1.550 y 2.400 euros por metro cuadrado según alcance. La horquilla ancha refleja algo real: no cuesta lo mismo abrir una cocina que rehacer las cuatro instalaciones, restaurar dos chimeneas, reproducir 180 metros lineales de moldura y sustituir 22 hojas de puerta.
| Partida | 200 m² señorial Almagro |
|---|---|
| Demoliciones y estructura auxiliar | 28.000-45.000 € |
| Instalaciones (electricidad, fontanería, aerotermia, ventilación) | 65.000-95.000 € |
| Restauración carpintería histórica y molduras | 32.000-58.000 € |
| Baños completos (3 unidades) | 42.000-72.000 € |
| Cocina con carpintería a medida | 38.000-70.000 € |
| Suelos (recuperación tarima + Panaget nueva) | 24.000-40.000 € |
| Pintura, estucos, acabados | 18.000-32.000 € |
| Dirección facultativa y honorarios | 32.000-58.000 € |
| Total orientativo | 310.000-480.000 € |
Esta horquilla se afina en la fase 5 del proyecto, cuando ya hay planos, mediciones y muestras de material aprobadas. Antes de eso, cualquier cifra cerrada es humo. Puedes revisar cómo trabajamos el presupuesto de reforma en Madrid partida a partida.
Trabajamos con un método de nueve pasos que aplicamos también en fincas señoriales, con el matiz de que aquí la fase de análisis y condicionantes pesa el doble:
Los pagos se estructuran 20% al firmar proyecto, 35% al iniciar obra, 35% vinculado a avance objetivo y 10% en la entrega. Sin partidas ocultas, sin sorpresas de coste.
Depende del nivel de protección del inmueble y del alcance. Cambios de distribución que afecten a fachada al patio, huecos de escalera o elementos catalogados requieren licencia con proyecto visado. Reformas que no toquen elementos protegidos pueden ir por declaración responsable de obras. Antes de decidir, revisamos ficha en el visor urbanístico y consultamos al arquitecto municipal si hay duda.
En la mayoría de casos sí, siempre que el tabique no sea muro de carga ni divisoria estructural. Se resuelve con dintel de UPN o HEB según luz, cálculo estructural firmado por técnico competente y documentación al Ayuntamiento. Lo que casi nunca compensa es borrar por completo la enfilada noble original de fachada.
El plazo realista está entre 22 y 30 semanas de obra, más 8 a 12 semanas previas de proyecto y compras. La restauración de carpintería histórica y las gestiones con Patrimonio son las partidas que más varían.
Sí. Recuperamos la tarima existente con lijado 40-60-100-120, tapado de nudos con masilla al agua y aceite duro tipo Osmo o barniz al agua Bona Traffic HD. Cuando falta superficie por ampliación o daño, ampliamos con parqué Panaget o Ter Hürne en roble a medida, igualando ancho de tabla, tono y sistema de encolado.
En una reforma integral de 200 metros con demolición general, no es realista. Sí es viable por fases si la vivienda se puede sectorizar (por ejemplo, mantener zona de dormitorios habitables mientras se rehace la de día). Lo evaluamos en la primera visita.
Si quieres delegar todo el proceso (diseño, planificación, ejecución y coordinación con Patrimonio) con un único equipo y un solo contrato, encaja nuestro servicio de reforma integral en Madrid. Firmas una vez, respondemos ante ti de principio a fin, con garantía técnica según la Ley de Ordenación de la Edificación 38/1999 y cobertura por daños y responsabilidad civil.
Si prefieres definir primero la vivienda sobre plano, comparar presupuestos de industriales por tu cuenta y tener más control sobre la obra, nuestro servicio de Proyecto de interiorismo entrega solo diseño, planos técnicos y memoria de materiales. Es un buen punto de partida cuando quieres decidir con claridad antes de comprometer presupuesto.
No se trata solo de transformar una vivienda. Se trata de crear un lugar que funcione para ti, refleje tu forma de vivir, aproveche mejor el espacio, sea sostenible, pueda cambiar contigo y te haga sentir en casa. En Almagro, además, se trata de que el edificio te sobreviva otro siglo.
⚡ Si tienes un piso señorial en Almagro y quieres saber por dónde empezar, agenda primera visita. Vamos, tomamos medidas y te explicamos qué margen real hay. Pide primera visita gratuita.
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