Casi todos los propietarios que nos escriben desde Majadahonda tienen la misma foto en la cabeza: un adosado de 220 metros bien planteado en su día, con un salón alargado, una cocina cerrada al fondo y una escalera que corta la planta baja por la mitad. La distribución sirvió durante veinte años y ahora se les ha quedado corta. La pregunta ya no es si merece la pena reformar, sino cómo hacerlo sin pelearse con la comunidad de vecinos, sin romper la lógica de la doble crujía y sin gastar el doble por no haber decidido bien al principio.
💡 Si estás pensando en reformar tu adosado en Majadahonda, agenda una primera visita con nuestro estudio. Vemos la vivienda, tomamos medidas y hablamos de lo que sí se puede hacer.
Majadahonda creció a base de urbanizaciones cerradas construidas entre 1992 y 2005. Zonas como Roza Martín, El Carralero, El Pilar o Los Satélites concentran la mayor parte del parque de adosado. La superficie útil habitual se mueve entre 200 y 260 metros construidos, repartidos en semisótano con garaje y sala de instalaciones, planta baja con salón-comedor y cocina a doble crujía, planta primera con tres o cuatro dormitorios y buhardilla bajo cubierta. La estructura suele ser de muro de carga en las medianeras compartidas con los vecinos y forjado unidireccional de vigueta y bovedilla. Esto marca por completo lo que se puede tocar dentro.
El primer paso en cualquier reforma integral en Madrid aplicada a este tipo de vivienda es entender qué muros son medianeros, cuáles son de carga interior y cuáles son simples tabiques de ladrillo hueco doble. Sobre los medianeros no se abren huecos nuevos porque tocaríamos la casa del vecino, sobre los de carga interior sí se puede abrir un hueco con dintel calculado, y sobre los tabiques se puede prácticamente lo que se quiera. Este análisis lo hace nuestro equipo de diseño en la primera visita, antes de cualquier propuesta sensata.
La doble crujía es la característica que más lastra la vivencia de un adosado de los años 90. Hay un tabique perpendicular a la fachada que separa el salón de la cocina y que en su día se justificaba para tener una cocina cerrada con office. Hoy esa lógica ha cambiado y la mayoría de familias quiere ver desde el sofá hasta el fogón de vitrocerámica. Ese tabique casi siempre se puede tumbar, pero conviene revisar si es de carga interior o simple división. En dos de cada tres casos es divisorio y basta con demolerlo y rematar el forjado. En el tercio restante hay que abrir un hueco con dintel de acero laminado tipo IPN 160 o HEB 140, dejando dos pilares extremos vistos que sí forman parte del sistema estructural.
Cuando se abre el paso completo, la cocina se convierte en la prolongación del salón. Nosotros solemos plantear una isla central con encimera Silestone Blanco Zeus o Calacatta Gold de veinte milímetros, muebles bajos en laca mate antracita de Santos o Poggenpohl y muebles altos limitados a una columna de horno y frigorífico. El resto es hueco visual. La campana suele resolverse extractora integrada en isla con salida forzada al patio trasero, lo que evita bajar techo en el salón.
El segundo cambio con más impacto es abrir la escalera al salón. En estos adosados la escalera nace en un pasillo estrecho de un metro veinte y sube contra un muro ciego. Al eliminar ese muro y sustituirlo por una barandilla de vidrio templado 10+10 con laminado butiral, la escalera pasa a formar parte del salón y multiplica la sensación de amplitud sin quitar un metro cuadrado. Los peldaños se sustituyen habitualmente por roble macizo de contrahuella oculta o por peldaño enrasado con el pavimento continuo. La normativa aplicable es el Código Técnico de la Edificación, documento básico SU de seguridad de utilización, que fija tabica máxima de dieciocho centímetros, huella mínima de veintiocho y pasamanos entre noventa y ciento diez.
La mayoría de estos adosados tiene un patio o jardín trasero de veinticinco a cuarenta metros, orientado sur o suroeste, y comunicado con el salón por una puerta de aluminio blanco de los años 90 con vidrio 4/8/4. Sustituir esa puerta por un ventanal Cortizo Cor Vision con perfil de cuarenta y cinco milímetros y vidrio bajo emisivo 4/16/4 con argón cambia por completo la relación con el jardín. El marco casi desaparece y la superficie acristalada se multiplica. Si prefieres perfil convencional con más apariencia y una rotura de puente térmico más ancha, Cortizo Cor 70 es la opción estándar en todos los proyectos que ejecutamos. Nuestros compañeros hablan a fondo de esta decisión en la guía Cortizo Cor 70 vs Cor Vision en Madrid.
La buhardilla se convierte casi siempre en suite principal con vestidor y baño en suite. El punto delicado es el aislamiento térmico de la cubierta inclinada, que en estas promociones se resolvió con veinte a treinta milímetros de poliuretano proyectado bajo teja. Insuficiente para el estándar actual del CTE DB HE. Rehacemos el aislamiento por el interior con lana mineral de ciento veinte a ciento sesenta milímetros más placa de yeso laminado con barrera de vapor. Se aprovecha para instalar dos o tres ventanas Velux GGL Premium con vidrio 3 y sistema de apertura eléctrica y cortinas Duo Blackout. La sensación en verano cambia por completo cuando la cubierta pasa de U 1,2 a U 0,20.
El pavimento típico de estos adosados es gres porcelánico beige de treinta y tres por treinta y tres. Se sustituye por tarima contrachapada de roble europeo Panaget o Ter Hürne, lama ancha de ciento noventa a doscientos veinte milímetros, acabado aceitado natural. Compatible con suelo radiante si se instala en la reforma. La ventaja del contrachapado ancho frente al parqué macizo tradicional es la estabilidad dimensional y la posibilidad de instalarlo sobre mortero autonivelante. Descubre más sobre este sistema y sus alternativas en nuestra guía suelo radiante en Madrid.
Las urbanizaciones cerradas de Majadahonda tienen normas internas propias sobre horario de obra, ubicación de contenedor de escombro, uso de zonas comunes y acceso de camiones. Antes de arrancar la obra nuestro project manager se reúne con el administrador de la finca para conseguir los permisos internos, planificar la retirada de escombros con contenedores de cinco metros cúbicos y coordinar la entrada de material pesado como carpintería Cortizo o vigas de acero. El Ayuntamiento de Majadahonda exige además la declaración responsable o licencia según alcance. En obras de adosado con apertura de huecos y modificación de instalaciones lo habitual es tramitar licencia básica con proyecto firmado por arquitecto.
| Alcance | Precio €/m² | Total 240 m² |
|---|---|---|
| Reforma integral estándar-alto | 1.150-1.400 € | 276.000-336.000 € |
| Reforma integral gama alta | 1.500-1.850 € | 360.000-444.000 € |
| Reforma parcial (planta baja + cubierta) | 950-1.200 € | 150.000-190.000 € |
Estas horquillas incluyen licencia, dirección técnica, coordinación de seguridad y salud, IVA y las nueve partidas que exige un presupuesto de reforma en Madrid bien planteado. Los datos catastrales de la vivienda se pueden consultar en la Sede Electrónica del Catastro. La Ley de Ordenación de la Edificación 38/1999 obliga además a garantías de tres años para acabados, tres para instalaciones y diez para elementos estructurales.
Trabajamos con un método probado en nueve pasos. Empezamos por escucharte, seguimos analizando la vivienda con medidas y catas, definimos necesidades y alcance sin humos, proponemos una solución técnica y estética, presupuestamos con precio cerrado, diseñamos y planificamos con calendario semanal, ejecutamos con project manager en obra, te entregamos con acta y documentación, y te acompañamos después con soporte de garantías. Cada paso lo firma un rol distinto del equipo: comercial en el contacto inicial, equipo de diseño en definición y materiales, project manager en la ejecución, administración en contratos y pagos, y dirección supervisando calidad y coordinación.
La estructura de pagos es siempre la misma. Un veinte por ciento como anticipo de proyecto antes de obra, un treinta y cinco por ciento al inicio de la ejecución, otro treinta y cinco por ciento vinculado a un avance objetivo intermedio y un diez por ciento a la entrega. Sin partidas ocultas y sin sorpresas de coste.
Entre cinco y siete meses de obra contando desde el arranque en obra. Antes hay entre seis y ocho semanas de proyecto, definición de materiales y tramitación de licencia. Los plazos los definimos en el calendario que firmamos con el contrato, con hitos semanales y penalización interna si no se cumplen. No trabajamos con equipos improvisados: la planificación forma parte del entregable.
En una reforma integral no se recomienda. Se pueden hacer reformas parciales por plantas si te empeñas, pero el ruido, el polvo y la falta de instalaciones hacen que casi todos los clientes prefieran alquilar un piso durante los meses de obra. Es un coste que hay que planificar dentro del presupuesto total.
Si se abren huecos, se tocan instalaciones y se modifica distribución interior, hace falta licencia básica con proyecto de arquitecto. Los cambios en fachada requieren autorización expresa de la junta de la urbanización y en algunos casos licencia mayor si afectan a la envolvente. Nosotros nos ocupamos de la tramitación en paralelo al proyecto.
Los eliges tú a partir de una selección curada por nuestro equipo de diseño. Trabajamos con marcas de referencia como Cortizo en carpintería, Silestone y Cosentino en encimeras, Panaget y Ter Hürne en tarimas, Daikin y Mitsubishi en climatización y Uponor en fontanería y suelo radiante. Nunca imponemos, siempre razonamos por qué proponemos cada material.
Garantía técnica del proyecto y de la obra, cobertura de responsabilidad civil por daños, documentación completa con trazabilidad de cada material y financiación hasta veinticuatro meses sin comisiones ocultas. Los plazos legales de la LOE están cubiertos de origen. La tranquilidad también forma parte del servicio.
La Reforma integral es nuestro servicio completo con diseño, planificación y ejecución. Un solo equipo, un solo contrato. Encaja si quieres ejecutar la obra, buscas un único interlocutor, quieres delegar la coordinación y valoras el acompañamiento y las garantías de empresas de reformas integrales con equipo propio.
El Proyecto de interiorismo es solo diseño, planos y materiales, sin ejecución. Encaja si primero quieres definir la vivienda, necesitas visualizar posibilidades, quieres comparar presupuestos de industriales por tu cuenta o buscas un proyecto independiente y transparente que puedas llevar con tu propio equipo. Muchos clientes empiezan por aquí y después nos piden que ejecutemos también.
No se trata solo de transformar una vivienda. Se trata de crear un lugar que funcione para ti, refleje tu forma de vivir, aproveche mejor el espacio, sea sostenible, pueda cambiar contigo y te haga sentir en casa.
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Equipo tucasa. Conocemos las urbanizaciones cerradas de Majadahonda por dentro. Síguenos en Instagram @tucasaestudio_.
