La comunidad de vecinos de una finca del centro histórico recibe la ITE con incidencias graves en fachada y descubre que su edificio está catalogado por Patrimonio. A partir de ahí, cada decisión sobre el color de la piedra, el mortero del capitel o el tipo de andamio deja de depender solo del presupuesto y pasa por la Comisión Local de Patrimonio Histórico del Ayuntamiento de Madrid. Este artículo explica qué autoriza Patrimonio, con qué materiales se restauran cornisas, capiteles y balcones y cómo se ordena el proceso para que la obra no se paralice a mitad de camino.
💡 Si sois presidencia o administración de finca clásica en Madrid centro y queréis una revisión previa antes de la ITE, en tucasa hacemos visita técnica sin coste antes de redactar el proyecto.
En el Área de Planeamiento Específico del centro histórico de Madrid conviven tres niveles de protección que condicionan absolutamente lo que se puede hacer en la envolvente exterior. El nivel 1 (integral) protege el conjunto del edificio, incluidos elementos interiores como escaleras principales y patios. El nivel 2 (estructural) protege la fachada, la crujía frente a calle y elementos característicos como cornisas, huecos y balcones. El nivel 3 (ambiental) protege sobre todo la lectura del edificio en el paisaje urbano y admite mayor margen de intervención, siempre respetando composición y color.
Antes de plantear cualquier presupuesto, el equipo de diseño de tucasa consulta la ficha del edificio en el Ayuntamiento de Madrid y confirma si la comunidad está dentro del ámbito del Plan Especial del Centro Histórico. Solo con ese dato se sabe si la sustitución de una ventana original de madera exige mantener despiece y color, si los balcones de fundición se restauran obligatoriamente o se puede plantear reproducción y qué colores admite el paramento principal.
Este trabajo previo evita que la comunidad avance con un proyecto que Patrimonio rechazará. Es la parte menos visible del proceso y la que más disgustos ahorra. Encaja dentro de nuestra fase 2 y 3 del servicio de reformas integrales en Madrid: analizamos la vivienda y definimos alcance real antes de proponer nada.
La regla general en fachada catalogada de Madrid centro es clara: se restaura lo original antes que sustituirlo. Cornisas de piedra caliza con acanto tallado, capiteles jónicos de yeso al aire, balcones de forja o fundición, molduras de dovela sobre huecos, ménsulas bajo balcón. Cada uno tiene su técnica.
En cornisas y capiteles de piedra la intervención tipo empieza por limpieza con proyección de silicato micronizado a baja presión, nunca chorro de arena agresivo. Después se cosen las fisuras con varilla de fibra de vidrio o acero inoxidable AISI 316 embebidas en resina epoxi de baja fluidez. Los volúmenes perdidos se reintegran con mortero de cal aérea NHL 3,5 pigmentado in situ para igualar la piedra madre, siguiendo lo que marca la Documentación Básica del Código Técnico de la Edificación en materia de seguridad estructural cuando la reintegración es de cierta entidad. Nunca se usa mortero de cemento portland: bloquea la transpiración del muro y a cinco años lo revienta por eflorescencias.
Los balcones de fundición gris típicos de fincas 1900-1930 se desmontan pieza a pieza, se decapan por inmersión en sosa cáustica caliente, se cepillan y se protegen con dos manos de imprimación anticorrosiva epoxi de zinc más dos manos de esmalte al horno. Los balcones de forja artesanal se restauran in situ con cepillado mecánico. Las piezas rotas se reproducen por moldeo en un taller con archivo de matrices originales, no por sustitución con reja estándar de catálogo.
El color de una fachada catalogada no se elige en la ferretería. La Comisión Local de Patrimonio trabaja con la carta cromática del Plan Especial del Centro Histórico, que fija tonos por tramo de calle y tipología. Cerámica de Aranjuez para almagras, ocres tostados sevillanos, tierras verdosas para zócalos, blancos rotos con ligera carga de amarillo Nápoles para paramentos altos.
El sistema habitual es pintura a la cal en dos manos sobre imprimación al silicato tipo Keim Soldalit o KEIM Concretal-Lasur, con pigmentos minerales estables a UV. La cal viva apagada in situ dura entre 12 y 15 años en la orientación sur y hasta 20 en la norte antes de necesitar refresco. La pintura pétrea al silicato aguanta ciclos más largos pero exige limpieza previa impecable. En cualquier caso hay que presentar dos catas de color a Patrimonio sobre paramento real, esperar visita y firma antes de continuar. Esa cata suele añadir 2-3 semanas al calendario y es innegociable.
En calles del centro con ancho inferior a 6 metros el andamio se resuelve con estructura europea homologada UNE-EN 12811, con plataformas de 60 cm y rodapiés continuos. La Sede Electrónica del Ayuntamiento de Madrid exige licencia de ocupación de vía pública específica y estudio de seguridad y salud firmado por técnico competente. La cubierta del andamio con lona microperforada impresa con el alzado del edificio (fachada trampantojo) suele ser exigida por Patrimonio en fincas de nivel 1 y 2 para respetar la percepción del paisaje urbano durante la obra.
La protección peatonal se resuelve con marquesina metálica a 2,80 m de altura mínima, iluminación LED continua y paso de 1,80 m libres, todo señalizado según ordenanza. Nunca vale con red de obra colgada. Este apartado es donde muchas empresas de reformas al uso se estrellan con la Policía Municipal y provocan paradas.
Una rehabilitación de fachada catalogada afecta a la vida diaria de todos los propietarios. Ventanas cerradas seis semanas, terrazas ocupadas por andamio, ruido de martillo cincelador, polvo. El project manager de tucasa establece protocolo de comunicación semanal con presidencia y administración: informe fotográfico cada viernes, calendario de tramos por planta y aviso 48 h antes de intervención en balcón concreto. Cuando la finca tiene comercios en planta baja se pacta protección de escaparate con lona sujeta a estructura independiente.
La ITE (Inspección Técnica de Edificios) marca las patologías obligatorias a resolver. Un buen proyecto de rehabilitación las asume todas y añade lo que la Comisión de Patrimonio exija durante la tramitación, sin generar un segundo presupuesto sorpresa. Los propietarios que buscan rehabilitación de casas antiguas con enfoque unitario evitan la fragmentación entre albañil, forjador y pintor descoordinados.
El cronograma realista en 2026 para una finca de 4 plantas con nivel 2 de protección se mueve así:
| Fase | Duración |
|---|---|
| Levantamiento, catas de color y proyecto técnico | 4-6 semanas |
| Entrada en Patrimonio y respuesta de la Comisión | 8-12 semanas |
| Licencia de obra mayor y ocupación de vía pública | 6-10 semanas (en paralelo) |
| Montaje de andamio y cata cromática in situ | 2 semanas |
| Ejecución de restauración | 8-14 semanas |
| Desmontaje y limpieza urbana | 1 semana |
Total desde primera visita hasta desmontaje de andamio: 6 a 9 meses. Comprometerse con menos plazo es riesgo de paralización.
Horquillas de 2026 sobre superficie de fachada tratada, sin IVA ni tasas municipales:
| Intervención | €/m² fachada |
|---|---|
| Limpieza + pintura al silicato en paramento liso | 85-120 €/m² |
| Restauración cornisa con mortero de cal + reintegración | 320-480 €/ml cornisa |
| Restauración capitel de piedra o yeso | 1.100-2.400 €/unidad |
| Restauración balcón fundición completo | 1.400-2.200 €/unidad |
| Andamio europeo + lona trampantojo | 28-42 €/m²·mes |
| Ocupación vía pública (tasa municipal) | según ordenanza fiscal |
Una finca tipo del centro histórico con 380 m² de fachada, nivel 2, cornisa continua, 12 balcones de fundición y 8 capiteles termina entre 165.000 € y 240.000 € IVA excluido. Estos números son horquilla real, no gancho comercial. En tucasa presupuestamos con partidas cerradas y sistema de pagos 20% anticipo del proyecto, 35% inicio de ejecución, 35% avance vinculado a hitos objetivos y 10% entrega. Sin partidas ocultas.
Cada uno de estos errores implica paralización del andamio a coste diario, lo que ninguna comunidad quiere asumir. Por eso trabajamos con arquitecto colegiado, dirección facultativa y coordinador de seguridad y salud propios desde el minuto uno, en la línea que marca la LOE Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación.
Nuestro proceso para una comunidad de vecinos sigue nueve pasos que respetamos sin atajos. 1. Escuchamos qué necesita la comunidad y qué manda la ITE. 2. Analizamos la vivienda: catas, sondeos y ficha catastral. 3. Definimos necesidades y alcance real. 4. Proponemos solución con criterio patrimonial. 5. Presupuestamos con partidas cerradas. 6. Diseñamos y planificamos incluyendo tramitación. 7. Ejecutamos con project manager en obra. 8. Entregamos con toda la documentación. 9. Acompañamos después con revisión al año.
El equipo comercial hace el contacto inicial, el equipo de diseño redacta la documentación técnica, el project manager coordina obra, administración gestiona contrato y pagos y la dirección supervisa proceso y calidad. Cada rol responde ante la comunidad.
Solo dentro de la carta cromática del Plan Especial del Centro Histórico y previa cata aprobada por la Comisión Local de Patrimonio. No vale un color de gusto personal aunque lo pague la comunidad. La cata se hace sobre paramento real de al menos 2 m² y espera a firma técnica municipal antes de pintar el resto.
En nivel 1 y 2 de protección, no. Se exige mantener carpintería de madera pintada al despiece original, o excepcionalmente aluminio ruptura de puente térmico tipo Cortizo Cor 70 lacado en color madera con perfil compatible. En nivel 3 hay más flexibilidad, siempre justificando composición y color.
Entre 8 y 14 semanas para una finca de 4 plantas con cornisa continua, capiteles y balcones. Depende de meteorología (la cal necesita 8-25 ºC y sin lluvia), del número de balcones desmontados y de la disponibilidad del taller de fundición si hay reproducciones.
Sí. Existen líneas del Plan Rehabilita Madrid y ayudas autonómicas de la Comunidad de Madrid que financian actuaciones de conservación de fachada catalogada. También hay bonificaciones en el ICIO municipal. La tramitación se prepara con la memoria técnica del proyecto antes de arrancar obra.
Aplicamos las coberturas de la LOE Ley 38/1999: 10 años en elementos estructurales, 3 años en habitabilidad y 1 año en acabados. Se añade garantía técnica propia del estudio sobre restauración de piedra y balcones, con revisión al año.
Si la comunidad busca un único equipo que redacte proyecto, tramite con Patrimonio, coordine industriales y responda ante el resultado, encaja la reforma integral: un solo contrato, un solo interlocutor, garantía sobre el conjunto. Ideal cuando presidencia no quiere convertirse en coordinador de obra.
Si prefieren tener el proyecto técnico redactado y comparar presupuestos de constructoras independientes, encaja el proyecto de interiorismo y arquitectura: entregamos planos, mediciones, memoria de calidades y documentación de Patrimonio, y la comunidad contrata la ejecución por su cuenta. Da control y trazabilidad, exige que alguien lleve la coordinación luego.
No se trata solo de transformar una vivienda. Se trata de crear un lugar que funcione para ti, refleje tu forma de vivir, aproveche mejor el espacio, sea sostenible, pueda cambiar contigo y te haga sentir en casa. En una finca catalogada, además, se trata de devolverle a la ciudad el edificio que la ciudad merece.
⚡ Si tu comunidad está preparando la rehabilitación de fachada en Madrid centro, pide visita técnica sin coste con nuestro equipo. Analizamos la ficha de Patrimonio, revisamos la ITE y os explicamos alcance real antes de que firméis nada.
Equipo tucasa. Patrimonio no es un obstáculo, es una guía. Bien leída, protege el edificio y protege la inversión de la comunidad. Síguenos en Instagram @tucasaestudio_.