Conde de Orgaz es una de esas colonias residenciales de Madrid que envejecen mejor que la mayoría de barrios nuevos. Parcelas amplias, chalets de ladrillo visto de los años 70 y 80, jardines maduros y una estabilidad demográfica que hace que muchas viviendas se hereden dentro de la familia. Reformarlas hoy tiene menos que ver con moda y más con actualizar cuarenta años de instalaciones, mantener el carácter del ladrillo cara vista y respetar los árboles que llevan cuatro décadas en la parcela.
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La colonia Conde de Orgaz se desarrolló entre 1968 y 1985 dentro del distrito de Hortaleza. Las parcelas se mueven entre 400 y 700 m², con chalets aislados o pareados de 300-450 m² construidos. La tipología dominante es planta baja + primera + bajo cubierta habitable, con sótano parcial o total que suele albergar garaje doble, cuarto de instalaciones, bodega y sala de usos múltiples. Estructura de hormigón armado, cerramiento de ladrillo cara vista color siena o crema con juntas de mortero coloreado, cubierta a cuatro aguas con teja curva cerámica sobre tablero de rasilla y correas de madera. Estos chalets envejecen bien porque están sobredimensionados estructuralmente: se construyeron para durar.
El talón de Aquiles habitual de estos chalets es el sótano. Se ejecutaron con muros de hormigón armado de 25-30 cm sin lámina impermeabilizante exterior, o con lámina bituminosa que ya está degradada tras cuarenta años de humedad del terreno. En ningún sótano de Conde de Orgaz se puede empezar a habilitar como sala habitable sin resolver antes tres cuestiones: humedad de muros (inyección de resinas acrílicas o de poliuretano en juntas y fisuras), ventilación (mínimo 12 l/s por persona según CTE DB-HS3, con recuperador entálpico si hay uso continuo) y aislamiento térmico interior (trasdosado con lana mineral 60 mm y placa de yeso hidrófuga tipo Pladur H1).
Una habilitación bien hecha de 100 m² de sótano se mueve entre 90.000 y 140.000 € en 2026, con acabados de microcemento continuo o parquet de ingeniería, iluminación empotrada con perfil Erco, climatización por conductos vinculada a la aerotermia general y ventilación mecánica. Es una intervención técnica que exige proyecto, no albañilería.
Las cubiertas de teja curva cerámica original de los años 70-80 mantienen carácter y textura. Retirarlas y sustituirlas por teja nueva significa perder patina que no se recupera. La técnica que aplicamos consiste en desmontar la teja en zonas afectadas, reforzar el soporte (correas de madera con tratamiento anticarcoma, tablero hidrófugo OSB3 de 18 mm, lámina impermeable transpirable Delta-Vent S, aislamiento térmico de lana de roca de 100 mm), y volver a colocar la teja original con teja nueva de mismo formato solo donde la pieza esté rota. Se recupera entre el 80 y el 90% del material original. El resultado es una cubierta 2026 con imagen histórica intacta.
El ladrillo cara vista de los chalets Conde de Orgaz no se debe pintar salvo emergencia. Se limpia con hidrolimpiadora a baja presión (máximo 80 bar) con agua y detergente neutro, se cepilla en seco, se sustituyen ladrillos partidos por piezas del mismo tono (habitualmente se rescatan de zonas ocultas), y se rejunta con mortero de cal hidráulica coloreado a mano para igualar el original. Sobre el conjunto se aplica hidrofugante silánico transparente tipo SilanSiloxan que no altera el color pero corta el agua durante 10-15 años. El coste orientativo para una fachada de chalet 350 m² se mueve entre 18.000 y 26.000 €, andamiaje incluido. Nada de pintarlo. Es una decisión estética y de valor de la vivienda.
La distribución original de estos chalets responde a un modelo señorial de los 70-80: entrada con recibidor, sala noble a fachada, comedor separado con puerta corredera, cocina office al patio o fondo de parcela, aseo de invitados. Hoy muchos propietarios abren cocina + comedor + sala en un solo espacio de 60-80 m² con isla central, respetando la sala noble original como salita de lectura o despacho. La intervención estructural pasa por retirar el muro entre cocina y comedor (habitualmente NO es de carga) y sustituir la puerta corredera del comedor a la sala por un hueco pasante con carpintería fija enrasada. Es una redistribución que actualiza el chalet sin traicionarlo.
Un chalet 350 m² de Conde de Orgaz de los 80 tiene habitualmente instalación eléctrica monofásica de 5,75 kW, sin toma de tierra en circuitos de habitaciones, cuadro con automatismos antiguos y cableado de 1,5 mm². Actualizar significa: solicitar ampliación a trifásica 9,2 o 14,49 kW, cuadro nuevo Schneider Acti9 con diferenciales superinmunizados por circuito, cableado nuevo por tubo corrugado y libre de halógenos, toma de tierra continua con pica de 2 m clavada en jardín y puentes equipotenciales en baños, previsión de puntos para cargador de coche eléctrico Wallbox Pulsar Plus 22 kW en garaje. La fontanería se renueva a multicapa PEX-Al-PEX con colectores tipo Uponor por planta, con contador general en cuarto de instalaciones y llaves de corte por estancia. Estas dos partidas representan el 15-20% del presupuesto total de reforma integral, entre 45.000 y 75.000 € en chalet 350 m². La rehabilitación de casas antiguas siempre pasa por aquí.
El valor añadido de un chalet Conde de Orgaz suele estar en el jardín: cedros del Atlas, encinas, olmos, setos de tuya de 3-4 m plantados en los 80. Perderlos durante la obra es un error que no se corrige. Antes de arrancar cualquier movimiento de tierras protegemos raíces con tablones perimetrales a 1,5 veces el diámetro de copa, evitamos aparcar maquinaria pesada sobre la línea de raíz, y coordinamos las zanjas de instalaciones (fotovoltaica, aerotermia enterrada, cargador de coche) para que no crucen sistemas radiculares críticos. Cuando toca acometida nueva desde acera, se hace con perforación horizontal dirigida en lugar de zanja abierta. Un jardín maduro se destruye en una semana y se recupera en veinte años.
Rangos sensato orientativos 2026 con presupuesto cerrado, LOE 38/1999 aplicada y estructura de pagos 20/35/35/10:
| Alcance | €/m² 2026 | Chalet 350 m² |
|---|---|---|
| Actualización acabados + instalaciones básicas | 800-1.050 | 280.000-367.500 € |
| Reforma integral con sótano habilitado + aerotermia | 1.250-1.550 | 437.500-542.500 € |
| Reforma integral con cubierta + fachada + fotovoltaica + jardín | 1.650-2.050 | 577.500-717.500 € |
Datos catastrales para verificar tipología y usos: Sede Electrónica del Catastro. Normativa técnica de referencia: CTE vigente. Marco legal de responsabilidad: LOE Ley 38/1999. Referencias adicionales en nuestra sección reformas de casas en Madrid.
Método de 9 pasos: escuchamos, analizamos la vivienda, definimos necesidades y alcance, proponemos solución, presupuestamos con partidas cerradas, diseñamos y planificamos, ejecutamos con project manager, entregamos con documentación completa y acompañamos después. Cinco roles vinculados al proyecto (comercial, equipo de diseño, project manager, administración y dirección). Contrato bajo LOE 38/1999, seguro de responsabilidad civil, garantía técnica del proyecto y de la obra, financiación hasta 24 meses sin comisiones ocultas, y pagos 20/35/35/10 según avance objetivo. No trabajamos con equipos improvisados: cada uno cumple su parte, están vinculadas y responden con criterio.
Entre 7 y 10 meses de obra según alcance, más 10-12 semanas previas de proyecto, licencia y cierre de acabados. Reformas por fases sobre chalet habitado añaden entre un 20 y un 30% de plazo.
Sí y es lo recomendable. Se limpia con agua a baja presión, se sustituyen ladrillos partidos con piezas del mismo tono, se rejunta con mortero de cal coloreado y se aplica hidrofugante transparente. Pintarlo hace perder valor de la vivienda.
Si el sótano ya está catastrado como habitable, la reforma es obra menor. Si se cambia el uso (de trastero a sala), se necesita licencia de obra mayor con proyecto técnico visado. Consulta previa al distrito de Hortaleza es imprescindible.
Sí. Una aerotermia de alta temperatura (Daikin Altherma 3 H HT hasta 70 °C de impulsión) trabaja con los radiadores originales sin sustituirlos. Si se quiere suelo radiante, hay que levantar pavimentos, con lo que se combina con reforma integral.
Contrato con LOE 38/1999: 1 año en acabados, 3 años en habitabilidad e instalaciones y 10 años en estructura. Seguro de responsabilidad civil vigente y documentación completa de trazabilidad para cualquier reclamación.
La Reforma integral es lo que encaja si quieres ejecutar la obra con un único equipo, delegar la coordinación entre industriales, tener project manager dedicado y firmar un solo contrato con garantías escritas. Es lo habitual en chalet familiar donde la familia sigue viviendo en otro sitio durante la obra.
El Proyecto de interiorismo es el camino cuando quieres definir primero la vivienda sobre planos, visualizar posibilidades, comparar presupuestos con tus propios industriales y llevar la obra con tu equipo. Un proyecto independiente que puedes usar con la constructora que elijas.
No se trata solo de transformar una vivienda. Se trata de crear un lugar que funcione para ti, refleje tu forma de vivir, aproveche mejor el espacio, sea sostenible, pueda cambiar contigo y te haga sentir en casa.
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Equipo tucasa. Reformas de chalet en Hortaleza con respeto al ladrillo original, al jardín maduro y al valor histórico de la vivienda. Nos ves trabajar en Instagram @tucasaestudio_.
