Sabes cuánto pagas, cuándo lo pagas y qué avance corresponde a cada hito. Aquí tienes las horquillas por nivel de acabado, las partidas fijas y las que suelen aparecer a mitad de obra cuando nadie las ha analizado antes.
Una de las primeras preguntas de cualquier propietario en Madrid es la misma: cuánto va a costar realmente la reforma. La respuesta corta es que depende del nivel de acabado, del estado real de las instalaciones y de la licencia municipal que exija el ayuntamiento.
Si prefieres una cifra ajustada a tu vivienda concreta, pide una primera visita y salimos con un rango cerrado por tramos, no con un número al aire.
No trabajamos con precios por metro cuadrado de catálogo: dos viviendas con los mismos metros pueden necesitar inversiones muy distintas. Lo que determina la inversión es esto:
Por eso presupuestamos por partidas después de visitar la vivienda y definir el alcance. Un presupuesto claro permite tomar mejores decisiones, y cualquier cambio se analiza, se valora y se aprueba antes de ejecutarse. El pago va según avanza la reforma: 50 % en activación y planificación, 30 % al 50 % de avance de obra, 15 % al 75 % de avance y 5 % en entrega y cierre.
Independientemente del nivel de acabado, una reforma integral en Madrid arrastra un bloque de partidas fijas que siempre están. La albañilería, con demoliciones, gestión de residuos en punto limpio autorizado, tabicación de yeso laminado Pladur o ladrillo hueco y regularización de solera, pesa entre el 18 y el 22 % del presupuesto. La fontanería completa, con tubería multicapa reticulada, colector nuevo, llaves de corte por estancia y evacuación con PVC insonorizado, ronda el 8 al 11 %. La electricidad, con cuadro nuevo tipo Schneider o Legrand, cableado libre de halógenos, mecanismos serie Simon 82 Detail o Niessen Sky y punto de recarga vehículo eléctrico si aplica, se sitúa en el 9 al 13 %. La carpintería interior con puertas macizas o lacadas y armarios a medida se lleva otro 10 al 14 %. Estas cuatro partidas suman más del 50 % del coste total y son las que definen si una obra queda seria o queda con detalles a medio resolver.
No trabajamos con precios por metro cuadrado de catálogo: dos viviendas con los mismos metros pueden necesitar inversiones muy distintas. Lo que determina la inversión es esto:
Por eso presupuestamos por partidas después de visitar la vivienda y definir el alcance. Un presupuesto claro permite tomar mejores decisiones, y cualquier cambio se analiza, se valora y se aprueba antes de ejecutarse. El pago va según avanza la reforma: 50 % en activación y planificación, 30 % al 50 % de avance de obra, 15 % al 75 % de avance y 5 % en entrega y cierre.
En una vivienda estándar de Madrid, cocina y baños suelen concentrar entre el 30 y el 40 % del presupuesto total. Si estás valorando el detalle del precio para tu cocina concreta, en el precio reforma cocina Madrid tienes las horquillas completas con marcas y acabados.
La ventana Cortizo Cor 70 con rotura de puente térmico y triple junta cuesta un 25 a 35 % más que una Cor 60, pero ofrece transmitancia por debajo de 1,4 W/m²K que cumple con el Código Técnico de la Edificación DB-HE con margen. Cada uno de estos saltos tiene sentido cuando se justifica desde el uso real y el mantenimiento, no cuando se justifica desde la fotografía.
El presupuesto que no contempla las partidas ocultas es el que sube en obra sin previo aviso. En pisos de 1960 a 1985 en Madrid capital, es muy habitual encontrar bajantes de fundición corroída que hay que sustituir por PVC insonorizado Poloplast, arquetas ciegas rellenas de cemento que hay que rehacer, y vigas de hormigón con armaduras oxidadas que requieren pasivado con Sika MonoTop y refuerzo con fibra de carbono. También aparecen sorpresas en la evacuación pluvial de cubiertas comunitarias, en la ventilación forzada que exige el CTE HS3 cuando el baño es interior, y en la adecuación del cuadro eléctrico al REBT vigente. En nuestros presupuestos incluimos un capítulo específico de imprevistos técnicos con partidas alzadas justificadas, de forma que cuando aparecen no son sorpresa sino ejecución de algo ya presupuestado.
| Concepto | Presupuesto ajustado tipo | Presupuesto tucasa |
|---|---|---|
| Proyecto técnico | No incluido o croquis | Planos ejecución + memoria + 3D |
| Licencia | A cargo del cliente | Tramitada por el estudio |
| Partidas ocultas | No previstas | Capítulo de imprevistos justificado |
| Coordinación gremios | Cliente coordina | Project manager dedicado |
| Garantía | Verbal o gremio | Garantía técnica LOE Ley 38/1999 |
| Pagos | 50 % inicio, 50 % fin | 50/30/15/5 por hitos objetivos |
La diferencia real entre un presupuesto ajustado y uno de un arquitecto de reforma integral no es un porcentaje, es qué está dentro y qué está fuera. Cuando la comparación se hace partida por partida, lo que al principio parece un ahorro del 15 % suele convertirse en un sobrecoste del 25 % con la obra a mitad, porque aparecen las decisiones que nadie tomó antes de empezar.
No trabajamos con precios por metro cuadrado de catálogo: dos viviendas con los mismos metros pueden necesitar inversiones muy distintas. Lo que determina la inversión es esto:
Por eso presupuestamos por partidas después de visitar la vivienda y definir el alcance. Un presupuesto claro permite tomar mejores decisiones, y cualquier cambio se analiza, se valora y se aprueba antes de ejecutarse. El pago va según avanza la reforma: 50 % en activación y planificación, 30 % al 50 % de avance de obra, 15 % al 75 % de avance y 5 % en entrega y cierre.
Un presupuesto serio no se saca en 48 horas desde una foto y una superficie catastral. Este es el proceso ordenado que aplicamos en cada vivienda antes de firmar una cifra.
Lo concretamos por partidas después de la primera visita.
En nuestro caso la propuesta desglosa siempre honorarios técnicos, visado colegial, tasas municipales e ICIO en un capítulo aparte del presupuesto de ejecución material. De esa forma sabes qué pagas al ayuntamiento, qué al colegio profesional y qué al estudio. Muchos presupuestos ajustados dejan estas partidas fuera y aparecen después como sobrecoste imprevisto.
Trabajamos con una estructura 50-30-15-5 vinculada a hitos objetivos. 50 % en activación y planificación, 30 % al 50 % de avance de obra, 15 % al 75 % de avance y 5 % en entrega y cierre. Cada pago se emite con factura formal y con estado de obra firmado por el project manager.
Los tres más habituales son bajantes de fundición que hay que sustituir, cuadros eléctricos que no cumplen el REBT vigente y humedades por capilaridad en muros medianeros. En viviendas anteriores a 1985 aparecen también refuerzos de forjado y adecuación de arquetas comunitarias. En el capítulo de imprevistos técnicos previsionamos una partida alzada para cubrir estos escenarios sin recotización sorpresa.
Depende del alcance. Un piso de 90 m² con acabado intermedio se ejecuta en 12 a 16 semanas de obra, más las 6 a 10 semanas previas de proyecto y licencia. Un piso de 130 m² con acabado alto y varias estancias singulares se va a 18 o 22 semanas. Planificamos plazos reales, no promesas de calendario que después no se cumplen.
Sí. Emitimos garantía técnica de proyecto y obra, con cobertura de responsabilidad civil, y la garantía decenal de la LOE 38/1999 sobre elementos estructurales cuando aplica. La documentación completa se entrega en carpeta digital y física a la finalización.
Si quieres delegar toda la obra en un único equipo, desde el primer plano hasta la entrega de llaves, encaja la Reforma integral: un solo contrato, un solo interlocutor, presupuesto cerrado con horquilla objetiva y estructura de pagos 50/30/15/5 sin partidas ocultas. Incluye diseño, planificación, coordinación de gremios propios y garantía técnica.
Si prefieres primero definir la vivienda en plano y luego pedir presupuesto a tus propios industriales, encaja el Proyecto de interiorismo: solo diseño, planos de ejecución, memoria de materiales y mediciones. Un proyecto independiente y transparente que puedes llevarte a comparar. Complementa muy bien la información sobre reformas de viviendas en Madrid por tipología.
No se trata solo de transformar una vivienda. Se trata de crear un lugar que funcione para ti, refleje tu forma de vivir, aproveche mejor el espacio, sea sostenible, pueda cambiar contigo y te haga sentir en casa. Un presupuesto serio es la primera prueba de que ese lugar es posible.
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Equipo tucasa. Presupuestamos sin improvisación, con partidas visibles y capítulo de imprevistos justificado. Síguenos en Instagram @tucasaestudio_.
Muy satisfecho con el resultado de la reforma. El equipo fue profesional, cumplió los plazos acordados y cuidó los detalles en todo momento.
Todo salio segun lo previsto. Puntuales, profesionales y con acabados de gran calidad. Muy contenta con el resultado.
Trabajo magnifico, reformaron mi baño entero en menos de las horas previstas y con una claridad muy profesional, mis dieces.
Excelente trabajo. Cumplieron los plazos y el resultado fue mejor de lo esperado. Muy recomendables.
Estamos muy contentos con el resultado final de la reforma en nuestra casa, un trato excepcional y resolutivo, han cumplido con el plazo acordado y todo el equipo ha demostrado profesionalidad. 100% recomendable.
Muy buena experiencia. Asesoramiento profesional y acabados excelente.
Buenas Elba una gran profesional,trato muy cercano fue la única accedió a ver nuestra vivienda no puso problema ,sabe lo que hace todo muy detallado lo recomiendo si necesitas una reforma integral son los mejores.
Magnifica decisión. La mejor que he tomado en mi vida (después de casarme con mi amada mujer ,que leerá esta reseña...).Recomendado totalmente.
Muy satisfecho con el resultado de la reforma. El equipo fue profesional, cumplió los plazos acordados y cuidó los detalles en todo momento.
Todo salio segun lo previsto. Puntuales, profesionales y con acabados de gran calidad. Muy contenta con el resultado.
Trabajo magnifico, reformaron mi baño entero en menos de las horas previstas y con una claridad muy profesional, mis dieces.
Excelente trabajo. Cumplieron los plazos y el resultado fue mejor de lo esperado. Muy recomendables.
Estamos muy contentos con el resultado final de la reforma en nuestra casa, un trato excepcional y resolutivo, han cumplido con el plazo acordado y todo el equipo ha demostrado profesionalidad. 100% recomendable.
Muy buena experiencia. Asesoramiento profesional y acabados excelente.
Buenas Elba una gran profesional,trato muy cercano fue la única accedió a ver nuestra vivienda no puso problema ,sabe lo que hace todo muy detallado lo recomiendo si necesitas una reforma integral son los mejores.
Magnifica decisión. La mejor que he tomado en mi vida (después de casarme con mi amada mujer ,que leerá esta reseña...).Recomendado totalmente.
Rellena el formulario y te decimos cuál es el siguiente paso. La primera visita nos permite entender mejor la vivienda y tus necesidades.