Una de las primeras preguntas de cualquier propietario en Madrid es la misma: cuánto va a costar realmente la reforma. La respuesta corta es que depende del nivel de acabado, del estado real de las instalaciones y de la licencia municipal que exija el ayuntamiento. La respuesta útil, que es la que damos aquí, es una horquilla honesta de €/m² con las partidas fijas, las variables y las que suelen aparecer a mitad de obra cuando no se ha analizado bien la vivienda.
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En Madrid capital, sobre viviendas de 80 a 130 m², trabajamos con tres tramos claros para una reforma integral. El tramo de acabado estándar cuidado se sitúa entre 850 y 1.100 €/m², e incluye tarima laminada AC5, azulejería rectificada 30×60, mobiliario de cocina Xey o similar, sanitarios Roca serie Meridian y climatización con split multizona. El tramo intermedio, entre 1.100 y 1.450 €/m², sube a tarima Panaget de roble contracolado, encimeras Silestone o Dekton de 20 mm, carpintería lacada mate y aerotermia Daikin Altherma M. El tramo superior arranca en 1.450 €/m² y llega con facilidad a 1.900 o 2.100 €/m² cuando hablamos de mármoles como Calacatta Oro con book-matching, carpintería de roble ahumado a medida, herrajes Blum servo-drive y domótica KNX. Estas horquillas ya incluyen mano de obra, materiales y coordinación, pero no honorarios técnicos ni licencia. En el presupuesto de reforma en Madrid desglosamos siempre esos tres niveles por partida para que cada decisión de gasto se vea en euros concretos.
Independientemente del nivel de acabado, una reforma integral en Madrid arrastra un bloque de partidas fijas que siempre están. La albañilería, con demoliciones, gestión de residuos en punto limpio autorizado, tabicación de yeso laminado Pladur o ladrillo hueco y regularización de solera, pesa entre el 18 y el 22 % del presupuesto. La fontanería completa, con tubería multicapa reticulada, colector nuevo, llaves de corte por estancia y evacuación con PVC insonorizado, ronda el 8 al 11 %. La electricidad, con cuadro nuevo tipo Schneider o Legrand, cableado libre de halógenos, mecanismos serie Simon 82 Detail o Niessen Sky y punto de recarga vehículo eléctrico si aplica, se sitúa en el 9 al 13 %. La carpintería interior con puertas macizas o lacadas y armarios a medida se lleva otro 10 al 14 %. Estas cuatro partidas suman más del 50 % del coste total y son las que definen si una obra queda seria o queda con detalles a medio resolver.
La licencia municipal es una partida que muchos presupuestos ocultan y que puede escalar rápido. En Madrid, según la ordenanza municipal de tramitación de licencias urbanísticas, tenemos tres figuras: comunicación previa para obras sin afectación estructural (redistribución sin tocar muros de carga, sustitución de instalaciones, cambio de acabados), licencia básica cuando hay pequeñas variaciones estructurales, y licencia mayor cuando se altera fachada, se toca elemento estructural o se cambia el uso. El coste del proyecto técnico visado por el Colegio de Arquitectos se mueve entre 1.800 y 4.500 € para un piso medio. La tasa municipal más el ICIO en Madrid capital rondan el 4 al 5 % del presupuesto de ejecución material. Estos importes se tramitan siempre a través de la sede electrónica del Ayuntamiento. En cada propuesta que enviamos indicamos qué figura de licencia aplica y con qué documentación técnica se va a tramitar.
En una vivienda estándar de Madrid, cocina y baños suelen concentrar entre el 30 y el 40 % del presupuesto total. Una cocina de 12 a 15 m² con muebles a medida, encimera de cuarzo, campana Bora o Elica de extracción por techo, isla desayunador y electrodomésticos Bosch serie 8 o Miele arranca en 18.000 € y se va con naturalidad a 32.000 o 40.000 € cuando se añade Calacatta Oro y carpintería en roble. Un baño principal con walk-in shower, mampara fija de 10 mm, drenaje lineal Geberit CleanLine 60, grifería Hansgrohe Metropol o Vola y suelo Panaget calefactado, se mueve entre 9.500 y 16.000 €. Un baño secundario compacto se resuelve entre 5.500 y 8.500 €. Si estás valorando el detalle del precio para tu cocina concreta, en el precio reforma cocina Madrid tienes las horquillas completas con marcas y acabados.
Hay materiales que suben mucho el €/m² y otros que suben poco y aportan mucho. La tarima Panaget de roble francés contracolado sube unos 40 a 65 €/m² frente a un laminado AC5, y dura entre 25 y 40 años con dos lijados. Un canto mitrado en encimera Dekton Kelya con book-matching lateral cuesta unos 300 a 450 € extra por metro lineal de encimera, pero cambia la lectura visual de la cocina entera. La ventana Cortizo Cor 70 con rotura de puente térmico y triple junta cuesta un 25 a 35 % más que una Cor 60, pero ofrece transmitancia por debajo de 1,4 W/m²K que cumple con el Código Técnico de la Edificación DB-HE con margen. Cada uno de estos saltos tiene sentido cuando se justifica desde el uso real y el mantenimiento, no cuando se justifica desde la fotografía.
El presupuesto que no contempla las partidas ocultas es el que sube en obra sin previo aviso. En pisos de 1960 a 1985 en Madrid capital, es muy habitual encontrar bajantes de fundición corroída que hay que sustituir por PVC insonorizado Poloplast, arquetas ciegas rellenas de cemento que hay que rehacer, y vigas de hormigón con armaduras oxidadas que requieren pasivado con Sika MonoTop y refuerzo con fibra de carbono. También aparecen sorpresas en la evacuación pluvial de cubiertas comunitarias, en la ventilación forzada que exige el CTE HS3 cuando el baño es interior, y en la adecuación del cuadro eléctrico al REBT vigente. En nuestros presupuestos incluimos un capítulo específico de imprevistos técnicos con partidas alzadas justificadas, de forma que cuando aparecen no son sorpresa sino ejecución de algo ya presupuestado.
| Concepto | Presupuesto ajustado tipo | Presupuesto tucasa |
|---|---|---|
| Proyecto técnico | No incluido o croquis | Planos ejecución + memoria + 3D |
| Licencia | A cargo del cliente | Tramitada por el estudio |
| Partidas ocultas | No previstas | Capítulo de imprevistos justificado |
| Coordinación gremios | Cliente coordina | Project manager dedicado |
| Garantía | Verbal o gremio | Garantía técnica LOE Ley 38/1999 |
| Pagos | 50 % inicio, 50 % fin | 20/35/35/10 por hitos objetivos |
La diferencia real entre un presupuesto ajustado y uno de un arquitecto de reforma integral no es un porcentaje, es qué está dentro y qué está fuera. Cuando la comparación se hace partida por partida, lo que al principio parece un ahorro del 15 % suele convertirse en un sobrecoste del 25 % con la obra a mitad, porque aparecen las decisiones que nadie tomó antes de empezar.
Un presupuesto por debajo de 650 €/m² en Madrid capital para reforma integral, en 2026, casi siempre esconde una de estas cosas: no incluye proyecto técnico, no incluye licencia, no incluye gestión de residuos, subcontrata a gremios sin cobertura de responsabilidad civil, o presupuesta materiales que después se sustituyen por versiones inferiores. La Ley de Ordenación de la Edificación 38/1999 obliga a cobertura decenal en elementos estructurales y trienal en habitabilidad, y esa garantía solo la puede firmar un agente edificatorio con seguro en vigor. Si el presupuesto no menciona ni la LOE ni el seguro, ni el nombre del técnico redactor, la señal es clara: no hay proyecto detrás.
Un presupuesto serio no se saca en 48 horas desde una foto y una superficie catastral. Este es el proceso ordenado que aplicamos en cada vivienda antes de firmar una cifra.
El precio real se mueve entre 850 y 2.100 €/m² según nivel de acabado. Por debajo de 800 €/m² es difícil incluir proyecto técnico, licencia, gestión de residuos y garantía LOE con un margen razonable. Por encima de 1.400 €/m² empieza el territorio de materiales de gama alta como Panaget, Cortizo Cor 70, Silestone o Calacatta Oro, con carpintería a medida y aerotermia.
En nuestro caso la propuesta desglosa siempre honorarios técnicos, visado colegial, tasas municipales e ICIO en un capítulo aparte del presupuesto de ejecución material. De esa forma sabes qué pagas al ayuntamiento, qué al colegio profesional y qué al estudio. Muchos presupuestos ajustados dejan estas partidas fuera y aparecen después como sobrecoste imprevisto.
Trabajamos con una estructura 20-35-35-10 vinculada a hitos objetivos. Un 20 % de anticipo antes de obra al firmar proyecto, un 35 % al inicio de ejecución con la licencia concedida, un 35 % en avance de obra medido en porcentaje de partidas cerradas, y un 10 % contra entrega. Cada pago se emite con factura formal y con estado de obra firmado por el project manager.
Los tres más habituales son bajantes de fundición que hay que sustituir, cuadros eléctricos que no cumplen el REBT vigente y humedades por capilaridad en muros medianeros. En viviendas anteriores a 1985 aparecen también refuerzos de forjado y adecuación de arquetas comunitarias. En el capítulo de imprevistos técnicos previsionamos una partida alzada para cubrir estos escenarios sin recotización sorpresa.
Depende del alcance. Un piso de 90 m² con acabado intermedio se ejecuta en 12 a 16 semanas de obra, más las 6 a 10 semanas previas de proyecto y licencia. Un piso de 130 m² con acabado alto y varias estancias singulares se va a 18 o 22 semanas. Planificamos plazos reales, no promesas de calendario que después no se cumplen.
Sí. Emitimos garantía técnica de proyecto y obra, con cobertura de responsabilidad civil, y la garantía decenal de la LOE 38/1999 sobre elementos estructurales cuando aplica. La documentación completa se entrega en carpeta digital y física a la finalización.
Si quieres delegar toda la obra en un único equipo, desde el primer plano hasta la entrega de llaves, encaja la Reforma integral: un solo contrato, un solo interlocutor, presupuesto cerrado con horquilla objetiva y estructura de pagos 20/35/35/10 sin partidas ocultas. Incluye diseño, planificación, coordinación de gremios propios y garantía técnica.
Si prefieres primero definir la vivienda en plano y luego pedir presupuesto a tus propios industriales, encaja el Proyecto de interiorismo: solo diseño, planos de ejecución, memoria de materiales y mediciones. Un proyecto independiente y transparente que puedes llevarte a comparar. Complementa muy bien la información sobre reformas de viviendas en Madrid por tipología.
No se trata solo de transformar una vivienda. Se trata de crear un lugar que funcione para ti, refleje tu forma de vivir, aproveche mejor el espacio, sea sostenible, pueda cambiar contigo y te haga sentir en casa. Un presupuesto serio es la primera prueba de que ese lugar es posible.
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Equipo tucasa. Presupuestamos sin improvisación, con partidas visibles y capítulo de imprevistos justificado. Síguenos en Instagram @tucasaestudio_.
