La Moraleja no es un barrio, es una urbanización cerrada con ordenanza propia dentro del término municipal de Alcobendas. Parcelas de 1.500 a 4.000 m², chalets de 400 a 700 m², retranqueos de siete metros a linde y una comunidad de propietarios con normas visuales estrictas. Reformar aquí exige integrar aerotermia dimensionada para vivienda grande, aprovechar el sótano como estancia habitable y coordinar obra, piscina y paisajismo en un único calendario.
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La Moraleja se rige por el Plan Parcial de Alcobendas con normas urbanísticas específicas: parcela mínima 1.500 m², ocupación máxima del 20 % en planta, edificabilidad neta 0,30 m²t/m²s y retranqueos mínimos de 7 metros a fachada y 5 metros a lindes laterales. La cubierta puede ser plana o inclinada con pendiente máxima definida por manzana.
Antes de plantear ampliación se verifica catastro real (superficie construida legalizada) frente a superficie levantada in situ. Muchos chalets de los años ochenta tienen porches cerrados sin licencia, ampliaciones de garaje o casetas de piscina no legalizadas. Regularizarlas antes de reforma evita bloqueos en licencia. Todo el marco urbanístico está en la sede del Ayuntamiento de Alcobendas y se cruza con datos catastrales de la Sede del Catastro.
En un chalet de 400 m² construidos con envolvente actualizada y suelo radiante, la demanda térmica en Madrid capital ronda los 60 W/m² en calefacción y 45 W/m² en refrigeración. Traducido: potencia frigorífica de 16-20 kW y potencia calorífica de 22-26 kW. La solución técnica que aplicamos con más frecuencia es Daikin Altherma 3 H HT en formato bibloc de 16 kW en cascada con ACS, o Panasonic Aquarea T-CAP 16 kW cuando prima el rendimiento a temperatura ambiente por debajo de cero.
Sobre cubierta se instala fotovoltaica de autoconsumo con paneles Longi Hi-MO 6 de 570 Wp e inversor híbrido Huawei SUN2000 con batería Huawei LUNA2000 de 10 kWh. Para chalet 400 m² con piscina y clima intensivo, un dimensionado tipo es 8-10 kWp de generación fotovoltaica. La información del IDAE sobre aerotermia detalla la normativa aplicable, y las exigencias térmicas se articulan con el DB-HE del Código Técnico.
El sótano de 150-200 m² es una superficie que pocos chalets aprovechan. Convertirlo en estancia habitable exige tres actuaciones técnicas: impermeabilización perimetral con lámina EPDM sobre muro (si el estado del actual falla), ventilación mecánica con recuperador de calor Zehnder ComfoAir Q450 con toma de aire filtrada F7, y suelo flotante con XPS 60 mm más recrecido con suelo radiante para eliminar sensación fría.
Los usos que funcionan bien en sótano: sala de cine con acústica tratada (Rockfon Blanka en techo, absorbente en paredes, aislamiento entre viga y placa), gimnasio con suelo de caucho reciclado 15 mm, bodega climatizada con equipo Fondis MC 25 mantenendo 12-15 °C y 65 % humedad. El aseo con inodoro exige bomba de trituración tipo Grundfos Sololift+ si no hay saneamiento por gravedad. Cambiar el sótano de trastero a estancia habitable puede duplicar superficie útil de vivienda con inversión razonable frente a ampliación.
Un error habitual en Moraleja es abordar reforma de interior y actuación en jardín en calendarios separados. Cuando la casa está en obra hay accesos para maquinaria pesada que después de acabados no vuelven a estar disponibles: es la ventana perfecta para renovar depuradora de piscina, sustituir bomba de calor de alberca por una Aqualux 16 kW o incorporar cubierta motorizada Abriblue.
El paisajista entra en fase de proyecto ejecutivo, no al final. Plantar setos, pradera de tepe o árboles de porte medio antes de que termine la obra evita transporte por escalera y protege inversión de jardín. Coordinamos con paisajistas de referencia y con instaladores especialistas en piscina (Piscinas Aquara, Astralpool). El sistema de riego automático Rain Bird se instala en la misma zanja que la acometida eléctrica exterior para fotovoltaica y farolas.
Los chalets de La Moraleja de los años setenta y ochenta suelen tener cubierta plana no transitable con aislamiento por debajo del forjado. Rehacerla como cubierta invertida transitable con SBS de doble lámina y aislamiento XPS 100 mm sobre impermeabilización mejora comportamiento térmico y permite terraza. Coste medio: 220-320 €/m² incluida barandilla vidrio Cortizo Cor Vision.
Si la cubierta es inclinada con teja mixta, el margen está en incorporar aislamiento SATE en cámara ventilada con lana mineral de 200 mm y sustitución de teja rota. En algunas ordenanzas de la Moraleja se autoriza integración de fotovoltaica en teja tipo Tesla Solar Roof o SunStyle, sujeto siempre a aprobación de comunidad de propietarios de la urbanización por impacto visual.
En un chalet de 500 m² con veintitrés estancias, gestionar clima, iluminación y persianas sin sistema centralizado se traduce en decenas de mandos y mecanismos dispersos. KNX estándar (protocolo abierto compatible con múltiples fabricantes) es la solución que integramos por defecto: pasarelas Gira X1, actuadores JUNG, sondas Theben.
Las escenas útiles en el día a día son cuatro o cinco, no cincuenta: escena mañana (persianas arriba, clima 21 °C, luces de cocina), escena cine (persianas abajo, luces atenuadas), escena noche (todo apagado excepto pasillo con luz baja al 5 %), escena ausencia (todo off, alarma armada). El presupuesto KNX para 500 m² se mueve entre 18.000 y 32.000 € según fabricante y capacidad. Complementamos la información técnica sobre reforma integral de reformas de casas en Madrid con casos de tipología parecida.
La Moraleja tiene comunidad de propietarios activa con normas visuales estrictas: color de fachada, materiales de cubierta, altura de vallas, integración de piscina, ubicación de cuartos de instalaciones. Antes de proyecto ejecutivo se solicita informe a la comunidad con planos de propuesta y muestras de acabados. El plazo medio de respuesta es de tres a cinco semanas.
Adicionalmente hay que gestionar acceso de camiones a la parcela (ventanas horarias, prohibición de sábados), gestión de contenedor de escombros (ubicación autorizada, retirada diaria), y ruido máximo permitido de 8:00 a 20:00 en obra. Un project manager de reforma integral en Madrid con experiencia en urbanización cerrada se ahorra semanas de fricción con la administración del recinto.
Con proyecto ejecutivo cerrado, licencia municipal concedida y aprobación de comunidad, la ejecución de reforma integral en un chalet de 500 m² se mueve entre 24 y 36 semanas de obra. Sumando fase de proyecto (8-10 semanas) y trámites (12-16 semanas), el proceso completo desde primer contacto hasta entrega ronda los diez a catorce meses.
| Alcance chalet Moraleja | Semanas de obra | Rango €/m² 2026 |
|---|---|---|
| Reforma interior 400 m² con aerotermia | 20-26 | 1.400-1.900 |
| Reforma 500 m² + sótano habitable | 28-36 | 1.700-2.300 |
| Reforma integral + piscina + jardín | 32-44 | 2.000-2.700 |
Aplicamos el método de nueve pasos a toda reforma: escuchamos qué quiere conseguir el propietario, analizamos la vivienda con visita técnica completa (incluyendo sondeo del sótano y estado de cubierta), definimos necesidades y alcance por escrito, proponemos solución con planos y referencias, presupuestamos por partidas cerradas sin sorpresas, diseñamos y planificamos con calendario Gantt, ejecutamos con project manager dedicado, entregamos con pruebas técnicas documentadas y acompañamos después de la entrega.
El equipo lo forman cinco roles: comercial en contacto inicial y propuesta, equipo de diseño en materiales y documentación técnica, project manager coordinando la ejecución, administración gestionando contrato y pagos, y dirección supervisando proceso y calidad. Los pagos se estructuran así: 20 % anticipo del proyecto, 35 % al inicio de la ejecución, 35 % vinculado a avance objetivo, 10 % en entrega. En chalet grande, la fase de «avance objetivo» se documenta con acta semanal firmada por project manager y propietario.
Con acabados altos (suelo radiante en dos plantas, aerotermia, fotovoltaica 10 kWp, sótano habitable, carpintería Cortizo Cor Vision, cocina Silestone Eternal Calacatta), la horquilla realista en 2026 es 1.700-2.300 €/m². Sin sótano ni actuación exterior, 1.400-1.800 €/m². La partida más impactante suele ser envolvente y clima.
Sí, casi siempre. Con un consumo eléctrico anual de 12-16 MWh (piscina, climatización, cocina eléctrica) el retorno de una instalación de 8-10 kWp con batería se sitúa entre siete y nueve años. Además reduce dos letras el certificado energético y se combina bien con aerotermia y coche eléctrico.
Solo si no se ha agotado la edificabilidad de la parcela según ordenanza vigente. Muchos chalets de los ochenta ya están al máximo. En esos casos, la vía es habilitar sótano (no computa a efectos de edificabilidad si tiene altura libre limitada) o cerrar porches abiertos como galería acristalada bioclimática.
En chalets grandes a veces sí, ejecutando por fases: primero planta baja, después primera, después sótano. Cada fase dura seis a diez semanas. La contrapartida es plazo total más largo y coste ligeramente superior por logística repetida. Se decide caso a caso en fase de proyecto.
Sí, siempre que la reforma afecte a fachada, cubierta, cerramiento perimetral o piscina visible. La comunidad revisa color, materiales y volumetría antes de emitir informe favorable, que suele ser requisito paralelo a la licencia municipal.
Garantía de fabricante de dos a cinco años según componente, más garantía de instalación de tres años ampliable, y responsabilidad decenal LOE del proyecto por daños que afecten a habitabilidad. Toda la documentación técnica se entrega al propietario con manuales, certificados de puesta en marcha y planos as-built.
Si buscas que un mismo equipo gestione proyecto, licencia municipal, aprobación de comunidad de urbanización, coordinación con paisajista y piscinero, y ejecución integral de la reforma con garantía LOE, la Reforma integral es el servicio. Un solo contrato, un solo interlocutor, responsabilidad completa. En chalet grande con múltiples oficios simultáneos es la vía que evita descoordinación.
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No se trata solo de transformar una vivienda. Se trata de crear un lugar que funcione para ti, refleje tu forma de vivir, aproveche mejor el espacio, sea sostenible, pueda cambiar contigo y te haga sentir en casa.
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Equipo tucasa. En chalet grande, planificar antes de ejecutar acorta el plazo más que meter dobles turnos. Puedes seguir nuestras obras en Instagram @tucasaestudio_.
