La colonia El Viso, entre Príncipe de Vergara, Serrano y López de Hoyos, es probablemente el conjunto residencial racionalista mejor conservado de Madrid. Trazado y ejecutado entre 1933 y 1936 por Rafael Bergamín y Luis Blanco Soler, con protección patrimonial reforzada desde el PGOU vigente. Reformar una casa en El Viso no es reformar por dentro y ya está: hay que entender qué autoriza el ayuntamiento, qué prohíbe la Comisión Local de Patrimonio Histórico y qué se puede hacer sin romper la estética unitaria de la colonia.
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El Viso está catalogado como Conjunto Histórico dentro del distrito Chamartín. La Dirección General de Patrimonio del Ayuntamiento de Madrid establece niveles de protección por parcela: Ambiental, Estructural o Integral según el interés arquitectónico. Esto significa que cualquier obra que afecte a fachadas, cubiertas, huecos, colores o jardín delantero visible pasa por la Comisión Local de Patrimonio Histórico antes de licencia. La consulta se hace en el Distrito Chamartín antes de encargar planos definitivos.
En la práctica, esto significa que en El Viso una reforma integral en Madrid se planifica con un mes adicional de trámite frente a otras zonas. Ese tiempo se recupera en tranquilidad: obra sin sanciones y valor patrimonial intacto.
La tipología dominante en El Viso son casas unifamiliares o pareadas de dos plantas, 90-140 m² construidos sobre parcela de 150-250 m². Distribución original: planta baja con recibidor, salón a jardín delantero, comedor, cocina y aseo de servicio; planta alta con tres o cuatro dormitorios y baño. Muchas casas suman sótano (bodega o carbonera original) y ático o buhardilla habitable. La estructura es de muro de carga de fábrica de ladrillo macizo enfoscado con mortero de cal, forjados de vigas de madera de pino con revoltón cerámico, cubierta plana o a un agua con teja o solería sobre pendiente ligera. Estas casas se reforman conservando estructura y actualizando todo lo demás.
La imagen unitaria de El Viso depende de tres elementos: enfoscado blanco cal-mortero, huecos horizontales con carpintería fina en color oscuro (habitualmente bronce, gris grafito o marrón oscuro RAL 8022), y ausencia total de decoración. La Comisión de Patrimonio autoriza pintar la fachada respetando el blanco original (referencia Total NCS S 0500-N o similar), con pintura al silicato tipo Keim o Sto-Silco que respira y no forma película. Prohibido el monocapa blanco brillante o colores fuera del abanico histórico. Prohibido añadir zócalo cerámico, cornisas decorativas o pintado bicolor. Prohibido cambiar el color de la carpintería exterior si la ficha del edificio lo especifica. La rehabilitación de casas antiguas en El Viso empieza por leer bien la ficha patrimonial.
Muchas casas de El Viso tienen sótano original de 30-50 m² catastrado como bodega o carbonera. Convertirlo en sala habitable o estudio implica: verificación catastral en la Sede del Catastro y solicitud de cambio de uso si procede, resolución de humedad de muros (inyección de resinas y trasdosado ventilado con lana mineral 60 mm), ventilación forzada con recuperador entálpico Zehnder ComfoAir 200, iluminación por perfilería empotrada, y suelo continuo de microcemento o parquet Panaget. La altura libre suele ser 2,20-2,40 m, en el límite del CTE DB-HS3 pero legalmente habitable si se justifica ventilación. El coste orientativo de habilitar 40 m² de sótano en El Viso ronda los 45.000-65.000 € en 2026.
El racionalismo se identifica visualmente por sus ventanas horizontales, largas, con perfilería fina y particiones a tres o cuatro hojas. Sustituirlas por PVC blanco es el peor error posible en El Viso. La solución técnica válida: Cortizo Cor 70 Slim o Technal Soleal Sky en color RAL histórico (bronce oscuro, gris grafito, marrón chocolate) con rotura de puente térmico de 24-32 mm, doble acristalamiento con cámara de argón bajoemisivo, y respetando la partición original hoja por hoja. La transmitancia baja a 1,4-1,6 W/m²K y el edificio cumple CTE DB-HE1, pero la imagen sigue siendo la misma. Es más caro (300-500 €/m² de hueco frente a 200 € de gama corriente) pero es la única vía patrimonialmente correcta.
El jardín delantero es parte del conjunto histórico. El muro de cerramiento con la calle no puede superar 90-120 cm de altura maciza, con posibilidad de reja o seto verde superior hasta 2 m. Prohibido cierre opaco integral con hormigón visto, chapa metálica o materiales ajenos al racionalismo. Prohibido añadir portón corredero de garaje si originalmente no lo había. La ordenanza municipal específica del PGOU debe consultarse ficha por ficha. Setos permitidos: boj, aligustre, ciprés Leyland recortado a máximo 2 m. Especies protegidas dentro de parcela (limoneros centenarios, tejos, cedros) requieren informe previo del Servicio de Zonas Verdes antes de cualquier movimiento de tierras.
La instalación original en casas El Viso de 1935 es cable de cobre trenzado sobre porcelanas con tubo de acero galvanizado, sin toma de tierra, con potencia contratada de 2,3-3,45 kW. Rehabilitar significa reelectrificar completamente conforme al REBT 2002 y sus ITC actualizadas: cuadro nuevo Schneider Acti9, protección diferencial superinmunizada, cableado libre de halógenos por tubo corrugado, toma de tierra continua con pica de cobre en jardín. La fontanería original de acero galvanizado se sustituye por multicapa PEX-Al-PEX Uponor o Barbi con colectores por planta y llaves de corte por estancia. La bajante de fibrocemento se sustituye por PVC insonorizado tipo Coprax o Silere. Todo esto conforme al CTE vigente y con documentación completa para el boletín eléctrico y la certificación energética final.
Rangos sensato orientativos 2026, contrato bajo LOE 38/1999 y pagos 20/35/35/10:
| Alcance | €/m² 2026 | Casa 120 m² |
|---|---|---|
| Actualización acabados + instalaciones nuevas | 1.000-1.300 | 120.000-156.000 € |
| Reforma integral con sótano habilitado + ventanas patrimonio | 1.400-1.750 | 168.000-210.000 € |
| Reforma integral con fachada rehabilitada + aerotermia + jardín | 1.850-2.250 | 222.000-270.000 € |
Plazo típico: 6-9 meses de obra más 12-14 semanas de proyecto, licencia y trámite en Patrimonio. Es un plazo mayor que barrios sin protección, pero el resultado es una casa 2026 con imagen 1935 intacta. Consulta el presupuesto de reforma en Madrid desglosado por partidas o referencias en reformas de viviendas en Madrid.
Nuestro método de 9 pasos aplicado a una casa El Viso significa escuchar, analizar la vivienda con lectura patrimonial previa, definir necesidades reales, proponer solución compatible con Patrimonio, presupuestar con partidas cerradas, diseñar y planificar con calendario que incluya trámite en Comisión, ejecutar con project manager dedicado, entregar con documentación completa (proyecto visado, boletín, certificado energético, informe fotográfico) y acompañar después. Cinco roles vinculados (comercial, equipo de diseño, project manager, administración, dirección) con contrato bajo LOE 38/1999 y garantía escrita de proyecto y obra. Sin humo. Con criterio.
Todas las que afectan a fachada visible, cubierta, huecos, color, jardín delantero, muro de cerramiento o volumetría exterior. Las obras exclusivamente interiores que no afectan a estructura ni a distribución catastral suelen ir por declaración responsable sin Comisión, pero la lectura previa siempre la hacemos con el ayuntamiento.
Sí. La unidad exterior debe ocultarse (patio interior, sótano ventilado o volumen posterior no visible desde vía pública). Habitualmente se resuelve con Daikin Altherma 3 H HT de 6-8 kW en cuarto de instalaciones ampliado en sótano, con conducciones a suelo radiante en planta baja.
En casas con protección Estructural o Integral, casi nunca. En casas con protección Ambiental es posible si el ascensor va oculto en el volumen existente y no altera la fachada. Requiere proyecto específico y aprobación de Comisión.
Declaración responsable interior sin Comisión: 4-6 semanas. Obra con Comisión: 3-5 meses desde presentación completa. Empezamos el proyecto en paralelo para no perder tiempo.
Cuando la madera está sana, se conserva y se refuerza con conector metálico y tablero estructural sobre las viguetas. Cuando hay pudrición o ataque de xilófagos, se sustituye por forjado colaborante con perfilería metálica y capa de compresión de 5 cm. Diagnóstico por ingeniero es obligatorio.
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No se trata solo de transformar una vivienda. Se trata de crear un lugar que funcione para ti, refleje tu forma de vivir, aproveche mejor el espacio, sea sostenible, pueda cambiar contigo y te haga sentir en casa.
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