Un proyecto técnico es el documento que define qué se va a hacer en tu casa antes de empezar. Sin proyecto, no hay licencia urbanística, no hay dirección de obra y no hay garantía real sobre el resultado. Esta guía recoge qué incluye un proyecto serio para una reforma casa Madrid y qué tienes que pedirle al estudio que lo redacta.
💡 ¿Necesitas un proyecto técnico para tu reforma? Solicita una visita técnica sin compromiso y un arquitecto de tucasa te recibe esta semana.
Tabla de contenidos
- Qué incluye un proyecto técnico serio
- Diferencia entre anteproyecto, proyecto básico y proyecto de ejecución
- Quién firma y por qué importa
- Documentación gráfica obligatoria
- Memoria de calidades: el documento clave
- Plazos y precios
- Preguntas frecuentes
Qué incluye un proyecto técnico serio
Un proyecto reformar casa Madrid profesional incluye estos 10 apartados:
- Memoria descriptiva: qué se va a hacer, justificación, normativa aplicable.
- Memoria constructiva: cómo se va a hacer, sistemas constructivos, materiales.
- Memoria de calidades: detalle de todos los materiales con marca y modelo.
- Planos de situación y emplazamiento.
- Planos de estado actual (vivienda antes de reformar).
- Planos de estado reformado (planta, alzados, secciones, instalaciones).
- Esquemas de instalaciones: electricidad, fontanería, climatización, ventilación.
- Cumplimiento del Código Técnico de la Edificación (CTE).
- Cálculo de estructura si hay intervención en muros de carga.
- Presupuesto detallado por partidas.
Si en el proyecto que recibes falta alguno de los 10 apartados, no es un proyecto técnico serio — es un croquis comercial.
Diferencia entre anteproyecto, proyecto básico y proyecto de ejecución
| Tipo | Cuándo se hace | Para qué sirve | Detalle |
|---|---|---|---|
| **Anteproyecto** | Primera fase, antes de presupuesto cerrado | Visualizar y decidir distribución, render 3D | Sin detalle constructivo |
| **Proyecto básico** | Para solicitar licencia urbanística | Cumplimiento normativo, planos generales | Sin detalles de ejecución |
| **Proyecto de ejecución** | Antes de empezar obra | Documento técnico completo para construir | Con todos los detalles |
| **Proyecto fin de obra** | Al terminar | Certificación de que la obra coincide con lo proyectado | Firma del arquitecto |
Para una reforma seria necesitas los tres últimos (los de obra), no solo el anteproyecto.
Quién firma y por qué importa
Solo un arquitecto colegiado (en el Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid – COAM) puede firmar proyectos visados de reforma con cambio de distribución, instalaciones generales o estructura.
Lo que aporta el arquitecto:
- Capacidad legal para firmar el proyecto visado.
- Responsabilidad civil decenal: te protege 10 años por defectos de construcción.
- Cálculo de estructura si hay intervención en muros portantes.
- Dirección de obra técnica durante la ejecución.
- Certificado fin de obra que es requisito para acreditar la legalidad.
Un decorador, interiorista o diseñador puede colaborar en el concepto, pero NO puede firmar el proyecto técnico.
Documentación gráfica obligatoria
Un proyecto técnico de reforma debe contener estos planos mínimos:
- Planta acotada estado actual + estado reformado (con cotas, mobiliario fijo, instalaciones)
- Planta de demolición y nueva obra: qué se tira y qué se construye, con código de colores
- Alzados de cocina, baños y otras zonas con mobiliario fijo
- Sección longitudinal y transversal
- Plano de electricidad: puntos de luz, tomas, cuadro, interruptores
- Plano de fontanería: distribución, llaves, desagües
- Plano de climatización: equipos, conductos, regulación
- Plano de iluminación: tipo de luminaria, escenas, control
- Render 3D de las zonas principales (opcional, pero muy útil)
Memoria de calidades: el documento clave
La memoria de calidades es el documento que define qué materiales se van a poner. Tiene que ser específica:
- ❌ «Pavimento de gres de calidad» → impreciso
- ✅ «Pavimento de gres porcelánico rectificado formato 60×120 cm, marca Saloni serie ‘Noir’ color marfil, junta 2 mm con cemento-cola C2TE clase S1»
Esta especificidad evita sorpresas en obra. Si la memoria dice «marca X modelo Y», es lo que se coloca. Si dice «calidad similar», es la puerta a «calidad inferior» durante la ejecución.
Si quieres ver cómo se estructura un proyecto de obra completo desde el primer día, te interesa nuestra guía sobre reformas integrales de casas en Madrid paso a paso y reforma integral con arquitecto.
Plazos y precios
Para una reforma casa Madrid de 100-150 m²:
| Fase del proyecto | Duración | Coste aproximado (solo proyecto, sin obra) |
|---|---|---|
| Diagnóstico técnico inicial | 1 semana | Gratis con tucasa |
| Anteproyecto + render 3D | 2-3 semanas | 1.500 – 3.000 € |
| Proyecto básico para licencia | 2-3 semanas | 2.500 – 4.500 € |
| Proyecto de ejecución completo | 3-4 semanas | 3.500 – 6.000 € |
| Dirección de obra técnica | durante toda la obra | 3-5 % del coste de obra |
| **TOTAL solo honorarios técnicos** | — | **6-12 % del coste de obra** |
En tucasa el proyecto + dirección de obra está incluido en el precio cerrado de la reforma. No te lo facturamos aparte porque es parte indispensable del servicio.
⚡ CTA: Si necesitas un proyecto técnico firmado para tu reforma, solicita una visita sin compromiso.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta solo el proyecto técnico de una reforma?
Para casa de 100-150 m²: 6.000-12.000 € total entre anteproyecto, básico, ejecución y dirección de obra. Aproximadamente el 6-12 % del coste de obra.
¿Puedo contratar solo el proyecto y ejecutar yo?
Sí, técnicamente. Pero pierdes la garantía de dirección de obra del mismo equipo. Lo recomendable es contratar proyecto + obra al mismo equipo.
¿Cuánto tarda el proyecto técnico?
7-10 semanas desde primer brief hasta proyecto de ejecución terminado y listo para construir.
¿Hay que visar el proyecto en el COAM?
Sí, los proyectos con cambio de distribución, instalaciones generales o estructura requieren visado COAM.
¿Quién hace los cálculos estructurales?
Un arquitecto o un ingeniero de estructuras. tucasa tiene ambos en plantilla.
Un buen proyecto técnico es la base de cualquier reforma seria
Solicita tu visita técnica sin compromiso y un arquitecto COAM de tucasa te recibe esta semana.
Equipo tucasa. Arquitectos colegiados COAM y proyecto técnico incluido en cada reforma integral en Madrid.
Ver más en nuestra guía sobre reforma de casa en Madrid.
